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一二線城市二手房價呈下降態(tài)勢

來源:經(jīng)濟(jì)參考報    2019-02-25 10:44:09

近日,國家統(tǒng)計局發(fā)布1月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統(tǒng)計數(shù)據(jù),數(shù)據(jù)顯示,1月份商品住宅銷售價格總體平穩(wěn)。值得注意的是,一二線城市二手住宅銷售價格出現(xiàn)下降趨勢。其中,一線城市環(huán)比下降0.1%;31個二線城市二手住宅銷售價格由升轉(zhuǎn)降,下降0.1%;35個三線城市二手住宅銷售價格環(huán)比漲幅回落0.1個百分點。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,受春節(jié)因素、返鄉(xiāng)置業(yè)意向減弱等多方面因素影響,本輪持續(xù)超過45個月的房價上漲后,一二線城市的二手房價格出現(xiàn)下行。

70城房價指數(shù)重回合理區(qū)間

易居研究院根據(jù)國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)計算,70城房價指數(shù)1月環(huán)比漲幅重回“合理”區(qū)間,預(yù)計未來將進(jìn)一步收窄。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員王若辰表示,從2017年7月開始,70城房價指數(shù)連續(xù)10個月停留在“合理”區(qū)間,2018年5月進(jìn)入“偏熱”區(qū)間,6月觸及“過熱”區(qū)間,7月和8月完全進(jìn)入“過熱”區(qū)間,9月和10月處于“偏熱”和“過熱”區(qū)間之間。2018年12月房價指數(shù)環(huán)比漲幅為0.77%,較11月明顯回落,已經(jīng)開始接近“合理”區(qū)間上沿,市場出現(xiàn)降溫趨勢。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,1月一二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比微漲,二手住宅銷售價格下降;三線城市環(huán)比漲幅均回落。

國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉表示,據(jù)初步測算,四個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.4%,漲幅較上月的1.3%回落0.9個百分點。其中,北京、上海和廣州分別上漲0.6%、0.1%和0.9%,深圳下降0.1%;31個二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.7%,漲幅與上月相同;35個三線城市新建商品住宅上漲0.6%,漲幅比上月回落0.1個百分點。

同比方面,一二三線城市新建商品住宅銷售價格同比漲幅均較上月有所擴(kuò)大。數(shù)據(jù)顯示,1月,一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲3.3%,漲幅比上月擴(kuò)大0.5個百分點;二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲11.6%和8.0%,漲幅比上月分別擴(kuò)大0.3和0.1個百分點;三線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲11%,漲幅比上月擴(kuò)大0.2個百分點。

王若辰表示,1月新建商品住宅銷售價格同比漲幅有所擴(kuò)大,主要原因是受部分城市限價有所松動、高價地拿證開盤導(dǎo)致的結(jié)構(gòu)性變化。考慮到高價地集中開盤,預(yù)計未來幾個月70城新建商品住宅價格同比漲幅將跟隨環(huán)比漲幅呈現(xiàn)下行走勢。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示,返鄉(xiāng)置業(yè)意向減弱對三四線城市房價產(chǎn)生影響。從58安居客房產(chǎn)研究院調(diào)研的數(shù)據(jù)來看,52.7%的人群有回到老家及周邊城市買房的意向,較2018年的58.7%下降6個百分點。

二手房價格由升轉(zhuǎn)降

值得注意的是,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,1月官方發(fā)布的全國房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)與房價走勢中,樓市拐點明顯出現(xiàn)。

數(shù)據(jù)顯示,1月,四個一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.1%,北京、廣州和深圳分別下降0.1%、0.3%和0.3%,上海持平;31個二線城市二手住宅銷售價格由升轉(zhuǎn)降,下降0.1%;35個三線城市二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2%,漲幅比上月回落0.1個百分點。

具體來看,1月,二手房環(huán)比上漲城市為41個,環(huán)比減少6個。其中,南寧由去年12月的環(huán)比上漲2%,轉(zhuǎn)為下降0.1%;洛陽由上漲1%、成都由上漲0.9%轉(zhuǎn)為持平,遵義、蚌埠、包頭分別從上漲0.6%、0.5%、0.4%轉(zhuǎn)為持平。

“最有代表意義的一二線城市二手房價格開始全面下調(diào)。”張大偉表示,從全國房地產(chǎn)市場成交量看,一二線城市基本是二手房占主導(dǎo),特別是一線城市,二手房數(shù)據(jù)更代表市場真實情況。

張波也認(rèn)為,新建商品房價格上漲和供有結(jié)構(gòu)有一定關(guān)系,中高端項目成交更為集中,相比之下,二手房更能體現(xiàn)市場的實際行情。

張大偉介紹,本輪房地產(chǎn)市場從2014年“9·30”新政開始逐漸止跌,到2015年“3·30”新政后醞釀上漲,2015年5月本輪價格開始爆發(fā),根據(jù)70個大中城市房價數(shù)據(jù),當(dāng)月二手房上漲城市達(dá)到42個,其中大部分是一二線城市,特別是一線城市深圳單月上漲6.3%。

“31個二線城市二手住宅銷售價格由升轉(zhuǎn)降,下降0.1%。疊加一線城市下調(diào),這是最近45個月首次出現(xiàn)。”張大偉說,最有房價代表意義的一二線城市二手房價格開始全面下調(diào),如果后續(xù)沒有明顯的信貸政策變化,預(yù)計這一調(diào)整趨勢將延續(xù)。

政策微調(diào)仍將持續(xù)

張波表示,1月房價下跌城市明顯增多,樓市明顯進(jìn)入淡季。王若辰認(rèn)為,部分二線城市二手房價已現(xiàn)下跌,或?qū)诱麄€房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整階段。

但張波預(yù)計,在因城施策、人才政策頻出的背景下,樓市后續(xù)降溫速度將趨緩,整體走穩(wěn)趨勢更為明顯。

日前,國家發(fā)展和改革委發(fā)布《關(guān)于培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導(dǎo)意見》便指出,放開放寬除個別超大城市外的城市落戶限制,在具備條件的都市圈率先實現(xiàn)戶籍準(zhǔn)入年限同城化累積互認(rèn),加快消除城鄉(xiāng)區(qū)域間戶籍壁壘,統(tǒng)籌推進(jìn)本地人口和外來人口市民化。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,截至2月18日,在2019年發(fā)布各種人才引進(jìn)與落戶等政策的城市已經(jīng)超過16個。西安、南京、???、廣州等地相繼放寬落戶標(biāo)準(zhǔn)與限制。

“放寬落戶城市全面開花,很大程度已經(jīng)開始變成了勞動力之爭。特別是西安、南京等城市,在2018年力度空前的基礎(chǔ)上,繼續(xù)加碼人才政策。”張大偉說。

值得注意的是,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場成為2019年各地政策主流基礎(chǔ)。“穩(wěn)定其實是雙向調(diào)節(jié),大漲肯定不是穩(wěn)定,但暴跌同樣不是穩(wěn)定。”張大偉認(rèn)為,未來住建部的約談、預(yù)警依然將影響地方房地產(chǎn)調(diào)控,包括多輪多城市房地產(chǎn)巡查在2019年將常態(tài)化。他預(yù)計,在保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的目標(biāo)下,2019年政策微調(diào)仍將持續(xù)。

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