日前，中共中央政治局召開會議，分析國內外新冠肺炎疫情防控形勢，研究部署抓緊抓實抓細常態(tài)化疫情防控工作;分析研究當前經(jīng)濟形勢，部署當前經(jīng)濟工作。
會議指出，要積極擴大有效投資，實施老舊小區(qū)改造;要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
政治局會議進一步強化“房住不炒”的政策主基調和“老舊小區(qū)改造”，釋放出哪些重要信號?
多位業(yè)內人士對記者表示，本次中央政治局會議重申了調控大方向，在疫情的沖擊下，保持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定持續(xù)健康發(fā)展對經(jīng)濟穩(wěn)增長意義重大。同時，老舊小區(qū)改造短期內可以快速帶動投資增量，擴大內需，應倡導建立政府牽頭，市場化企業(yè)參與，相關部門協(xié)助的組織協(xié)調改造機制，積極吸引社會力量積極參與到改造和后續(xù)管理中去。
再提“房住不炒”
未來房地產(chǎn)市場仍“穩(wěn)”字當先
疫情的暴發(fā)對中國和全球的經(jīng)濟增長帶來了巨大沖擊，中國經(jīng)濟在第一季度也出現(xiàn)了負增長。
為降低疫情對房地產(chǎn)行業(yè)的影響，2月以來，多地集中出臺了房地產(chǎn)扶持政策。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，截至3月底，已有超60個省市從供需兩端出臺了扶持政策，其中以供給端為主、需求端為輔。
值得注意的是，個別城市的政策涉及到松動限購、限售和限商政策，這些政策公布后，引發(fā)廣泛關注后又被陸續(xù)撤銷，從而上演“一日游”。
中國人民大學國發(fā)院城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大表示，“政策一日游”表明地方政府的兩種動機，一是希望快速重啟和恢復經(jīng)濟增長，二是試探住房市場政策底線。
未來，為對沖經(jīng)濟增長壓力，房地產(chǎn)市場調控是否可能出現(xiàn)大幅松動?
國務院發(fā)展研究中心發(fā)展部研究員、研究室主任劉云中認為，17號的政治局會議明確地否定了這個看法。 “房子是用來住的，不是用來炒的”是對整個房地產(chǎn)和住房的一個基本定位，是要長期堅持的一個基本原則。
此外，4月20日，中國人民銀行宣布，1年期貸款市場報價利率(LPR)下調20個基點至3.85%，5年期以上貸款市場報價利率(LPR)下調10個基點至4.65%。
劉云中認為，這主要是為了緩解實體經(jīng)濟的融資壓力，而不是支持房地產(chǎn)市場。新冠疫情對企業(yè)運營帶來了巨大沖擊，很多企業(yè)的資金運營和現(xiàn)金流非常緊張，市場需求突然萎縮，需要資金支持，反映了貨幣政策支持實體經(jīng)濟的積極態(tài)度。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，“房住不炒”代表了政策底線，但降息也帶來了政策空間。各地房地產(chǎn)市場的調控政策不管是從力度和方向來看，因城施策的特征非常明顯。整體看，市場在5-6月活躍度肯定會有明顯提高。
據(jù)國家統(tǒng)計局4月16日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，3月，70個大中城市房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)微漲。3月新房上漲城市數(shù)量從2月的21個升至38個，二手房上漲的城市數(shù)從2月的14個上升至32個，深圳二手房價格環(huán)比上漲1.6%，漲幅重新回到全國第一。
國家統(tǒng)計局表示，3月份，隨著新冠肺炎疫情防控形勢持續(xù)向好，生產(chǎn)生活秩序加快恢復，因疫情積壓的住房需求呈現(xiàn)出逐步釋放的勢頭，70個大中城市房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)微漲，但總體較為穩(wěn)定。
況偉大指出，“房住不炒”定位不變，房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的方向不變，已成為基本認知。穩(wěn)是大局，本次政治局會議釋放的“房住不炒”信號給予市場清晰信號、穩(wěn)定人心。
挖掘巨大內需潛力
加大力度推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造
日前，國務院常務會議亦明確，加大城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造力度，推動惠民生擴內需。
老舊小區(qū)的改造不僅是“改房子”，還要“改生活”。改造老舊小區(qū)不僅提升了生活環(huán)境，同時也讓更多的生活需求能夠走進小區(qū)，比如養(yǎng)老、托育、醫(yī)療和家政服務等等。通過改造新增這些服務，不僅可以創(chuàng)造大量的就業(yè)創(chuàng)業(yè)崗位，同時能夠帶動有效投資，直接提升小區(qū)居民的生活品質。
今年各地計劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，涉及居民近700萬戶，比去年增加一倍，重點是2000年底前建成的住宅區(qū)。國務院常務會議明確要求，各地要統(tǒng)籌負責，按照居民意愿，重點改造完善小區(qū)配套和市政基礎設施，提升社區(qū)養(yǎng)老、托育、醫(yī)療等公共服務水平。建立政府與居民、社會力量合理共擔改造資金的機制，中央財政給予補助，地方政府專項債給予傾斜，鼓勵社會資本參與改造運營。
中央黨校(國家行政學院)科研部高端智庫管理處調研員徐曉明表示，在此輪拉動經(jīng)濟增長的刺激政策中，推進老舊小區(qū)改造或能擴大內需拉動消費，對此，各部門應給予更多重視。新冠肺炎疫情的全球蔓延，將導致世界經(jīng)濟增長疲軟，疫情的不確定性同樣會影響到國內經(jīng)濟，需要采取擴大內需、挖掘市場消費潛力等強有力的對沖政策，從而起到“穩(wěn)增長”效果。
他認為，老舊小區(qū)改造短期內可以快速帶動投資增量，擴大內需，拉動消費，可以成為疫情過后拉動經(jīng)濟的新動能。同時促進盤活老舊小區(qū)及周邊資源向需求和就業(yè)端轉化，增強社區(qū)服務和治理能力。
老舊小區(qū)改造涉及的范圍廣、部門多、內容雜，需要協(xié)調的資源很多，為避免改造中出現(xiàn)“翻燒餅”情況，徐曉明建議，應倡導建立政府牽頭，市場化企業(yè)參與，相關部門協(xié)助的組織協(xié)調改造機制。積極吸引專業(yè)機構、房地產(chǎn)企業(yè)、物業(yè)管理公司等社會力量積極參與到改造和后續(xù)管理中去。
業(yè)界認為，要積極擴大有效投資，還要鼓勵社會資本和社會力量參與改造運營。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波對記者表示，老舊小區(qū)改造需要吸引更多的社會資本參與共建，在改造過程中要平衡好資本方的投入和收益，讓資本方不但參與共建，并且參與后續(xù)共同運營。例如，通過機制保障，資本方可在養(yǎng)老、托幼等方面更多參與并實現(xiàn)合理收益。
“不少老舊小區(qū)改造本身也會帶動相關聯(lián)行業(yè)的發(fā)展，包括建筑、裝修裝飾、園林綠化等。”張波說。
“老舊小區(qū)的改造不是傳統(tǒng)意義上的工程建設工作，更是一個廣泛發(fā)動居民、做好基層治理工作的窗口。”住房和城鄉(xiāng)建設部副部長黃艷表示， “改造內容特別繁雜，從水電氣路到房屋、環(huán)境，還要補充完善公共服務，建立長期運營管理機制。所以，改造老舊小區(qū)的首要任務是發(fā)動群眾參與共建。此外，老舊小區(qū)改造只用政府的錢是不可持續(xù)的，尤其是完善類和提升類項目，因此只能采取多渠道籌集改造資金” 。
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