6月18日，是格力地產(chǎn)(600185，SH)回復上交所重組問詢函的第二天。此前連拉8個漲停板的格力地產(chǎn)，在昨天遭遇跌停。
2020年是格力地產(chǎn)上市的第11年，這家掛著“地產(chǎn)”名號的企業(yè)，從所謂海洋經(jīng)濟到現(xiàn)代服務再到近期要重組珠海免稅，近年來似乎一直做著和房地產(chǎn)不太相干的業(yè)務，其主業(yè)營收表現(xiàn)并不佳。
這家“非典型”房企曾經(jīng)也有過在房地產(chǎn)領域做大做強的野心。2014年，格力地產(chǎn)首次進軍上海，就拿下了上海浦東前灘的單價“地王”，但5年多過去了，該項目仍處于建設初期。
“地王”5年多未入市
上述“地王”項目位于寸土寸金的上海浦東前灘核心商務區(qū)腹地。2014年12月24日，經(jīng)過124輪競爭，格力地產(chǎn)以16.14億元競得浦東新區(qū)黃浦江南延伸段前灘地區(qū)Z000801編制單元32-01地塊，溢價率127%，樓面價65832元/平方米，刷新了上海浦東單價“地王”紀錄，而這一紀錄僅保留了4小時便被隔壁的36-01地塊打破，可見浦東前灘區(qū)域?qū)Ψ科蟮恼T惑力之大。同一時間，格力地產(chǎn)還拿下了上海浦東前灘38-01地塊，樓面價也達到了5.39萬元/平方米。
隨著時間的推移，前灘各區(qū)域日漸成熟，格力“地王”卻遲遲不見入市。近日，《每日經(jīng)濟新聞》記者來到上海前灘“九宮格”區(qū)域，從目前已開業(yè)的較為成熟的前灘晶耀，經(jīng)惠靈頓國際學校步行至格力地產(chǎn)32-01地塊，用時約10分鐘。
記者在現(xiàn)場看到，位于東北角的格力地產(chǎn)32-01地塊正在建設初期，圍墻內(nèi)的場地里矗立著數(shù)座塔吊，但尚未見到建筑主體。而另一邊的格力地產(chǎn)38-01地塊則已經(jīng)基本建設完工，透過玻璃幕墻，內(nèi)部裝飾清晰可見。
在格力地產(chǎn)的38-01地塊工地外，記者已經(jīng)無法找到施工名牌，只看到外墻上曾經(jīng)懸掛過大型告示的痕跡，而通過渣土處置責任公示牌可以辨認出建設單位為“上海海控合聯(lián)置業(yè)有限公司”(以下簡稱上海?？睾下?lián))。記者通過查閱啟信寶發(fā)現(xiàn)，上海?？睾下?lián)即為格力地產(chǎn)控股公司。公開信息顯示，早在2018年6月，格力地產(chǎn)上海前灘38-01地塊建筑已經(jīng)封頂。
很難界定是不是閑置
為何格力地產(chǎn)拿地5年多仍在建設中?“地王”項目是否涉嫌囤地?據(jù)國土資源部2012年頒布的《閑置土地處置辦法》，未動工開發(fā)滿1年的閑置土地，由市、縣國土資源主管部門按照土地出讓或者劃撥價款的20%征繳土地閑置費;閑置兩年的，由政府無償收回國有建設用地使用權。
上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，高端項目不能用剛需流量型產(chǎn)品的節(jié)奏來進行，況且2017、2018年正好遇到樓市調(diào)整，當時入市肯定會損失不少利潤。“從歷屆‘地王’來看，都是靠‘拖’時間獲得利潤空間。格力在上海土儲不多，而且拿的是標桿地塊，理論上就應該做利潤最大化產(chǎn)品。事實來看，通過5年的時間也的確換出了利潤。”
盧文曦認為，閑置土地問題界定的確是難題，工地上只要有人干活，但是速度不快，很難界定是不是閑置。
《每日經(jīng)濟新聞》記者就32-01、38-01兩塊地入市時間、開發(fā)進度等問題采訪格力地產(chǎn)方面，截至發(fā)稿尚未得到回復。
不過，2020年3月10日，格力地產(chǎn)出具的一份《關于2020年公開發(fā)行公司債券之房地產(chǎn)業(yè)務專項自查報告》顯示，前灘38-01、32-01地塊仍屬于格力地產(chǎn)在建項目。
格力地產(chǎn)表示，根據(jù)自查，報告期內(nèi)，本公司及下屬公司納入核查范圍的房地產(chǎn)開發(fā)項目不存在因閑置土地被行政處罰或經(jīng)自然資源部門查處且尚未按規(guī)定整改或正接受立案調(diào)查的情形。
“是否認定這是一塊‘閑置土地’，是件很微妙的事情。市場條件始終處在變化之中，企業(yè)可能不具備開發(fā)條件，或者進度沒有符合預期，這當中需要考量的是主觀故意還是非故意。”上海高丞投資管理有限公司總裁孫文華認為，如果是故意的，則叫做囤地，但企業(yè)沒有大量的資金支持是做不到的。
國際關系學院國際經(jīng)濟系講師姚金偉則認為，企業(yè)如果想囤地就要考慮到資金成本、財務成本和機會成本，如果囤地后的增值部分不足以覆蓋企業(yè)的成本支出，那就沒有必要去囤。“客觀來說，6萬多元的樓面價，如果銷售價格達不到9萬~10萬元/平方米的話，相當于覆蓋不了‘囤地’的財務成本。通常房企進行土地開發(fā)，會比較‘聰明’地選擇市場價格較為高峰期的時候推向市場。”
項目背后是佛系運營?
除了上述兩宗前灘地塊，2016年5月11日，格力地產(chǎn)在上海市松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)的核心區(qū)域拿下SJSB0003單元10-05號地塊，樓面價為3.77萬元/平方米，溢價率109.04%。同一天，融創(chuàng)以30.05億元競得松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)SJSB0003單元12-01號地塊，溢價率111.62%，成交樓板價38291元/平方米。該地塊就位于格力所拿地塊的旁邊。
值得一提的是，融創(chuàng)這一項目在2018年底就已經(jīng)入市銷售，均價在48000元/平方米。目前，該項目已經(jīng)售罄。但旁邊的格力地產(chǎn)項目至今仍未有入市動靜。而2017年12月底，格力地產(chǎn)“上海泗涇項目”就已經(jīng)舉行了開工儀式。
從實際投入層面來說，格力地產(chǎn)對上海這3宗久未入市的地塊也不是完全擱置。
2019年年報顯示，格力地產(chǎn)在上海的地產(chǎn)項目合計用地面積有56551.8平方米，總建筑面積207646.66平方米，在建建筑面積207646.66平方米，已竣工面積0.00平方米。
格力地產(chǎn)對上海3個項目合計總投資額是83億元，截至2019年其投資額僅為6.65億元，僅比2018年度增加了約557萬元。
格力地產(chǎn)在年報中仍然顯示對上海區(qū)域的開發(fā)信心，其表示在區(qū)域戰(zhàn)略上，公司會同步加快推進珠海、上海、重慶項目建設，以珠海、上海、重慶為中心將業(yè)務輻射至珠三角，長三角和西南地區(qū)，并將根據(jù)公司和市場情況尋求其他區(qū)域的拓展。
雖然格力地產(chǎn)一直都將房地產(chǎn)作為主業(yè)之一，但這項業(yè)務始終沒有起色。2019年，格力地產(chǎn)的房地產(chǎn)業(yè)務在2019年營收為23.47億元，同比下降1.77%;當期銷售金額49.74億元，銷售面積23.8萬平方米。這是格力地產(chǎn)自2017年度(含)以來，房地產(chǎn)業(yè)務營收連續(xù)3個財務年度出現(xiàn)同比下降。
(記者 包晶晶 黃婉銀)
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格力地產(chǎn)
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