今年2月，自然資源部自然資源開發(fā)利用司要求全國22個重點城市施行“兩集中”的供地模式，22個城市包括北上廣深四個一線城市及南京、蘇州、杭州、廈門等18個二線城市。“供地兩集中”政策，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動，全年將分三批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地招拍掛公告及組織出讓。那么，到目前為止，各城市供地規(guī)模相比往年有什么樣的變化，“兩集中”城市供地競拍熱度如何、釋放哪些信號?后續(xù)土拍市場又將如何演繹?
近年來，房地產(chǎn)調(diào)控政策越來越注重因城施策、綜合施策。穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，成為建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的重要組成部分。
土地出讓開發(fā)新模式
5月15日，天津首批集中土拍收官，共有45宗地塊成交，總出讓金額為498.55億元;5月13日，深圳和廈門分別開啟了2021年的第一場土拍，分別攬金138億元和190億元;5月11日，北京千億級土地競拍落幕，北京首批集中競拍的29宗土地總出讓金額達1102.21億元，成交規(guī)劃建筑面積335.72萬平方米……
從這些城市的土拍政策及情況來看，除重慶外，“限地價+競配建/競自持”成為各地土拍政策標配。如廣州、無錫對部分觸及最高限價或配建后的地塊采取搖號;杭州大多數(shù)地塊達到最高限價后競自持;北京則在達到最高限價及配建后，通過高標準商品住宅建設(shè)方案評選決定最終競標者;重慶盡管未實施限地價政策，但部分地塊地價款支付時間和溢價率掛鉤，溢價率超過50%地塊需在一個半月內(nèi)付清全部地價款。上海新公布的宅地出讓“限價競價”規(guī)則顯示最高報價一般限定為起始價的110%。
從拿地保證金來看，除無錫保證金為20%至30%，其他城市均為20%。除正常繳納20%保證金外，杭州首次試點“托底保證金”規(guī)則，即預(yù)公告階段，競買人可以辦理預(yù)申請手續(xù)，按本宗地出讓起價的10%繳納預(yù)約申請保證金(最高不超過5000萬元)，獲取拍地資格;若未通過預(yù)申請，則需正常繳納20%保證金。
“這一輪土拍標志著‘限地價、競配建’成為土地出讓新模式，甚至是標配。此模式既能保障開發(fā)商獲得一定利潤，限價政策又能執(zhí)行下去，還能完成政府目標。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說。
“近期舉辦集中土拍的城市表現(xiàn)來看，城市間土拍熱度分化明顯，如杭州、重慶以及北京等城市首場集中土拍熱度居高，同時也有部分城市如長春等土拍現(xiàn)場表現(xiàn)較為冷淡。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄對中國商報記者表示，“這反映出在‘供地兩集中’新政下，房企拿地的重點和態(tài)度，對于城市基本面良好以及住宅地塊較為稀缺優(yōu)質(zhì)的城市或區(qū)域房企持長期看好。”
房企多線“作戰(zhàn)”有壓力
集中用地?zé)o疑對房企資金要求更高，開發(fā)商需要調(diào)整銷售節(jié)奏，確保在供地前儲備大量資金。從當(dāng)前拍賣的城市來看，很多房企都是多線“作戰(zhàn)”，同時參與了多個城市的眾多地塊的爭奪，拿地較多的龍頭房企如萬科、融創(chuàng)、保利、華潤和招商，他們在四五個城市均有斬獲，資金壓力不言而喻。
“這時候房企資金能力將起到關(guān)鍵的決定作用，資金雄厚的房企在拿地選擇上更加具有優(yōu)勢，從本輪北京集中土拍來看，中頭部房企以及央企國企成為最大贏家。同時，房企聯(lián)合拿地現(xiàn)象成為重要趨勢。”陳霄說。
在此背景下，聯(lián)合拿地或成常態(tài)，比如，在參與本次北京集中土拍的50余家房企中，有37個以聯(lián)合體的形式出現(xiàn)。
克而瑞研究中心認為，開發(fā)商在項目開發(fā)過程中各有分工，一方面可減輕資金壓力，同時計入各自業(yè)績;另一方面，也可以避免惡性競爭哄抬地價。特別是對于中小房企而言，只能通過合作拿地的方式參與拿地，未來，規(guī)模房企與中小型房企的差距預(yù)計將進一步拉開。
穩(wěn)地價穩(wěn)市場信號強烈
穩(wěn)住地價，房價就難脫韁。近年來，房地產(chǎn)調(diào)控政策越來越注重因城施策、綜合施策。穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，成為建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的重要組成部分。
陳霄表示，集中供地不僅對地方有了約束，同時開發(fā)商拿地也變得更加理性，房子的大量入市，也會緩解市場需求壓力，為住房供應(yīng)帶來穩(wěn)定預(yù)期，利于實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的政策目標。
近期，多地出臺土地政策提出，應(yīng)穩(wěn)定增加居住用地，保障租賃住房供應(yīng)比例，“兩集中”政策逐步實施。廣州提到在“限地價”“競配建”“競自持”基礎(chǔ)上，增加配建的租賃住房面積，在未來可能會在全國進行實施。寧波提出，優(yōu)化房價地價聯(lián)動出讓模式，住宅用地限房價出讓范圍從市五區(qū)擴大到市六區(qū);完善住宅用地出讓機制，試行“限房價、限地價、競自持租賃住房”等方式競價。合肥提出，保障10%的租賃住房供地。
另據(jù)央行發(fā)布的今年第一季度中國貨幣政策執(zhí)行報告明確，牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，堅持穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性，實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持力度。
對于土拍后市如何，平安證券預(yù)計，后續(xù)批次集中供地或有所降溫，首先，隨著融資端收緊效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，政策加碼下樓市降溫，資金端影響或逐步傳遞到投資端;其次，后續(xù)批次地塊大概率無法實現(xiàn)年內(nèi)銷售，貢獻銷售業(yè)績;再次，考慮首批供地部分城市土拍熱度較高，不排除后續(xù)各地持續(xù)完善土拍政策為地市降溫。各城市、區(qū)域經(jīng)濟及樓市基本面的差異，預(yù)計土拍市場熱度仍將存在差異。(記者 彭婷婷)
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