五月伊始，上海某房企投拓負(fù)責(zé)人陳中轉(zhuǎn)發(fā)了一張海報(bào)，上面寫著四個(gè)“拍地必中”，旁邊還附有兩行小字“叫價(jià)無人敢應(yīng)，拍地十拿九穩(wěn)”，這張略帶調(diào)侃意味的海報(bào)代表了一眾房企投拓人的祈愿。
然而，在接下來參與的3城土拍中，陳中所在的企業(yè)顆粒無收。
這其實(shí)也是眾多上海房企的遭遇。截至5月末，隨著寧波土拍落幕，全國22個(gè)重點(diǎn)城市有15個(gè)完成首批土拍，其中北京、杭州土地出讓金超過千億元，然而前幾年拿地兇猛的一些上海房企在第一輪集中供地中幾乎集體失聲。
中指院數(shù)據(jù)顯示，截至南京土拍結(jié)束，13城中，拿地金額在150億元以的上海房企僅融信一家。
其中，旭輝拿地金額為55.5億元，后又在6月初的長沙、蘇州各落一子，截至目前，在集中供地中的拿地總金額為63.3億元;世茂在寧波土拍中以不到20億元的價(jià)格競得江北區(qū)一宗地塊;而禹洲和藍(lán)光截至目前幾乎未見在集中供地中拿地的消息。
眾多地塊都被有資金優(yōu)勢的國企央企占據(jù)。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截止南京土拍結(jié)束，13城集中供地中，融創(chuàng)拿地40宗，拿地金額為569億元。招商蛇口、龍湖、華潤置地三家房企拿地金額超過300億元。越秀、卓越和保利發(fā)展等房企拿地金融均超過200億元，拿地宗數(shù)超過10宗。在集中供地的戰(zhàn)場上，房企分化明顯。
上海房企集體沉寂
集中供地的22個(gè)城市都是傳統(tǒng)的供地大戶。中指院數(shù)據(jù)顯示，22個(gè)重點(diǎn)城市2020年宅地供應(yīng)共3916宗，規(guī)劃建筑面積合計(jì)4.49億平方米，占百城住宅類用地供應(yīng)面積的一半以上。
從今年第一批集中供地情況來看，22城首批供應(yīng)土地面積5296萬平方米，占到了2020年全年供地面積的35%。除青島外，其余21個(gè)城市首批集中供地量均超過去年全年供地量的20%。蘇州、杭州、北京首批集中供地占比均超過去年全年供地量五成，其中蘇州首批集中供地量占比高達(dá)61%。
集中供地對房企在2021年拿地的重要性不言而喻，但在上半年這唯一一次大規(guī)模補(bǔ)倉的機(jī)會中，上海房企的表現(xiàn)異乎尋常。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，截至12城土拍結(jié)束，拿地金額前10的房企中，上海只有融信以164億元位列第10，中駿排在第11位，正榮和金輝分別以70億元和53億元擠進(jìn)前30。旭輝、新城分列41和50，世茂、綠地、陽光城、中梁和禹洲等房企均榜上無名，意味著這些房企的拿地金額均未到35億元。
在12個(gè)城市的土拍中，新城的拿地金額僅35億元，排名50，后在5月20日開始的南京土拍中取地4宗，成交金額94億元，總拿地金額達(dá)到129億元。對比2020年全年來看，新城新增土地120宗，新增總建筑面積4139萬平方米，全年拿地規(guī)模僅次于恒大、融創(chuàng)和碧桂園，位列房企第四，拿地金額達(dá)到861億元。
今年前5月，房企拿地金額排行榜中，上海房企無一進(jìn)入十強(qiáng)。而去年同期，綠地、新城皆進(jìn)入前10。中梁2021年1-5月拿地金額為100億元，比去年同期減少超過3成，排名也由去年的26名跌到了30名開外。
去年排名12的陽光城，今年跌到43，拿地金額大幅銳減至去年的1/3;去年1-5月拿地金額超過170億元，排名22位的中南置地今年同期拿地金額不到50億元;去年排名23位的世茂今年1-5月拿地金額29億元，排在100位。
早有征兆
2017年，陽光城以較上年翻倍的拿地金額675億元，沖到了當(dāng)年拿地排行榜第10位，新增建筑面積2022萬平方米，共計(jì)獲得120個(gè)土地項(xiàng)目，僅是當(dāng)年最后兩個(gè)月就完成了48宗土地收購和招拍掛。2018年，陽光城全年實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額1628億元，進(jìn)入千億陣營。也正是在這一年，陽光城拿地明顯放緩，原計(jì)劃800億元的拿地目標(biāo)，最后只達(dá)成了424億元，補(bǔ)充土地儲備面積1342萬平方米。
2018-2020年，陽光城拿地力度持續(xù)下滑。2019年新增土地面積下滑至920萬平方米，2020年，拿地金額707億元，其中權(quán)益地價(jià)402億元，合計(jì)補(bǔ)充權(quán)益土地儲備約726萬平方米。
從拿地等級方面看，2018-2020年，陽光城土地儲備主要分布于一二線城市，2018年起，陽光城在一二線城市土儲占比超過了7成，2020年，一二線城市新增土儲計(jì)容面積占比也達(dá)到了60%。但第一批集中供地中，22個(gè)城市中已經(jīng)有17個(gè)開拍，北上廣深四個(gè)一線城市中，也僅有上海還未開拍。陽光城僅在第17城長沙土拍上以底價(jià)拿下3宗地塊，拿地總金額31.9億元。
拿地強(qiáng)度同樣下降的還有世茂和禹洲，根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2020年1-4月，世茂集團(tuán)拿地108億元，2019年同期為120億元，而2021年同期，世茂并未出現(xiàn)在拿地排行的TOP50房企中，這也意味著其拿地金額不到22億元。
華西證券報(bào)告顯示，2020年第四季度，世茂在一級市場拿地金額同比下降了近6成，而到了2021年第一季度，該數(shù)字同比下降了96%，拿地銷售比僅為1.8%，低于行業(yè)平均水平。
2018-2020年，世茂新增土儲分別為1615萬平方米、3092萬平方米和1535萬平方米。土儲貨值前三甲分別是大灣區(qū)、長三角和華北區(qū)。在已經(jīng)結(jié)束的17場集中供地中，世茂僅在寧波有所斬獲。
禹洲拿地強(qiáng)度也在2020年邁入千億房企門檻后開始下降。2016-2019年，禹洲拿地銷售比均在50%以上，但2020年，其拿地銷售比降至24%，2021年一季度拿地銷售比僅在10%左右。
2021年1-5月，禹洲跌出了拿地排行榜TOP100。拿地力度下降的背后，禹洲的盈利發(fā)生了變化，2017年，禹洲董事局主席林龍安提出“三年千億”目標(biāo)，那時(shí)，禹洲的銷售額僅403億元。2018年-2020年，禹洲地產(chǎn)完成560億元到1049.7億元跨越的同時(shí)，高溢價(jià)拿地的模式使其財(cái)務(wù)狀況變得緊張。
2020年年報(bào)顯示，禹洲實(shí)現(xiàn)合同銷售額同比上升近4成，進(jìn)入千億陣營的同時(shí)，年度營收同比下降超過一半，歸母凈利潤同比下降約97%。
與此同時(shí)，禹洲的債務(wù)壓力不斷增加。2017年，禹洲的有息負(fù)債為275.67億元，2020年增長至639億元，毛利率也由2019年的26.2%下降至2020年的4.6%。“三道紅線影響了集團(tuán)層面的融資計(jì)劃，區(qū)域很多時(shí)候只能自己找錢買地，比較難。”禹洲一位相關(guān)人士表示。
彈藥不足
“不是不想拿，是沒錢。”正在等待項(xiàng)目銷售回款的陳中表示。不僅是拿地款，僅是競拍的保證金就是一大筆錢，資金量又和成功拿下的幾率直接掛鉤。
在該公司的內(nèi)部分析中，蘇州一宗地塊吸引了20多家企業(yè)報(bào)名，馬甲近160個(gè)，一家龍頭房企投入了20多個(gè)馬甲，這也意味著投入了上百億的保證金。而陳中的公司僅準(zhǔn)備了一個(gè)馬甲。在一次性報(bào)價(jià)的競地方式下，陳中和同事們一起將所有企業(yè)的拿地概率做了標(biāo)注。“最高的超過了15%，最少的只有0.6%。”陳中說，最終該地塊被一家投入了10余個(gè)馬甲的企業(yè)摘得。
這是一般企業(yè)無法與龍頭企業(yè)比拼的。一位上海千億房企區(qū)域投拓負(fù)責(zé)人透露，大部分千億房企真正能拿出來的“閑錢”不超過100億，這筆錢就是可以用來繳納拍地保證金的錢。“融資來的錢通常會立馬投出去，因?yàn)椴煌冻鋈ミB融資成本都覆蓋不掉，相當(dāng)于每天都在虧錢，所以大家手里的錢其實(shí)是比較少的。”他同時(shí)表示，龍頭房企的資金實(shí)力就不一樣了，可以有1000億、2000億在賬戶里。“像我們這種企業(yè)拿個(gè)100億，整個(gè)集團(tuán)就‘空’了，比如1月份拿了100億的地，整個(gè)集團(tuán)接下來就不會出現(xiàn)在土拍市場了，因?yàn)闆]有錢去參拍別的地塊了”。
另一方面，上海今年對開盤的政策調(diào)整也影響了企業(yè)的銷售回款，該投拓負(fù)責(zé)人補(bǔ)充說。“過去這塊比較松，房屋建三層就能取證開盤，快一點(diǎn)能做到4-5個(gè)月開盤，能快速拿到銷售回款?，F(xiàn)在要求封頂后才能開盤，工程進(jìn)度被大大拉長，回款速度也變慢了，公司手上資金更加緊張”。
在集中供地戰(zhàn)場失利，也讓這些房企嘗試拓展其他的機(jī)會，但二級市場的路并不暢通，上述投拓負(fù)責(zé)人坦言，現(xiàn)在已經(jīng)沒有項(xiàng)目層面能做的收并購了，只能是集團(tuán)層面對接收購，江浙滬市場上好的收并購項(xiàng)目已經(jīng)非常稀少。他回憶起2017年時(shí)滿江蘇去項(xiàng)目地的場景，“連江陰、連云港下面的小縣城都跑過了，現(xiàn)在哪里還有?現(xiàn)在還在市場上飄的東西，都是被各家企業(yè)挖了很多遍的，存在根本解決不了的問題”。
陳中認(rèn)為，拿地這件事，目前對資金不充裕的企業(yè)來說無解。“相比過去的拿地方式，集中供地放大了龍頭企業(yè)和背靠母公司房企的資源資金優(yōu)勢。”“工作還是要做”，陳中依然忙碌地和同事們對城市的地塊開展分析，只是去不去拿、拿不拿得到是兩碼事。“關(guān)鍵還得看錢夠不夠。”陳中說。(丁文婷)
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