7月22日，國務(wù)院召開加快發(fā)展保障性租賃住房和進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作電視電話會議，對發(fā)展保障性租賃住房工作進行研究部署。作為“十四五”住房建設(shè)的重點任務(wù)，保障性租賃住房瞄準解決新市民、青年人等群體的住房困難問題。
研究人士表示，發(fā)展保障性租賃住房，是我國住房保障體系，即“三房”——公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)房制度建設(shè)的重大里程碑，它的出現(xiàn)，亦將給住房租賃行業(yè)帶來全新的市場機遇。
發(fā)力保障性租賃住房建設(shè)
保障性租賃住房，是一種全新的住房供應(yīng)類型。國務(wù)院辦公廳7月2日發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》(以下簡稱意見)提出，保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金。
“當下大城市的房屋租賃市場呈現(xiàn)兩極分化狀態(tài)，要么是高租金的商品房、長租公寓，要么是租金低、體驗差、租金秩序差的城中村或園區(qū)宿舍，住房租賃結(jié)構(gòu)性供給不足矛盾突出，無法匹配、滿足剛進入城市的新市民、青年人的租住需求。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對中國商報記者表示。顯然，保障性租賃住房要解決的就是當前大城市中的年輕人“租不起房、租不好房”的問題。
據(jù)了解，保障性租賃住房建設(shè)將全面鋪開。今年4月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部與國家發(fā)展改革委印發(fā)通知，要求40個城市做好2021年保障性租賃住房建設(shè)計劃安排。5月，分兩批召開40個城市座談會，交流試點經(jīng)驗，推動加快發(fā)展保障性租賃住房，40個城市計劃年內(nèi)籌集建設(shè)93萬套。
據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障司司長曹金彪透露，今年10月底之前，城市人民政府要確定“十四五”期間保障性租賃住房的建設(shè)目標和年度建設(shè)計劃，向社會公布。在新市民和青年人多、房價偏高或上漲壓力較大的城市，新增保障性租賃住房占新增住房供應(yīng)總量的比例力爭達到30%以上。
提供多方面政策支持
發(fā)展保障性租賃住房，政府的扶持政策非常關(guān)鍵。根據(jù)意見，國家將對保障性租賃住房提供土地、審批流程、資金、稅費、金融等多方面的支持。
例如在用地上，人口凈流入的大城市，可探索利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房;允許利用企事業(yè)單位自有土地建設(shè)保障性租賃住房，變更土地用途，不補繳土地價款;可將產(chǎn)業(yè)2021園區(qū)配套用地面積占比上限由7%提高到15%，提高部分主要用于建設(shè)宿舍型保障性租賃住房;允許將非居住存量房屋改建為保障性租賃住房，不變更土地使用性質(zhì)，不補繳土地價款等。
在稅費上，要求綜合利用稅費手段，加大對發(fā)展保障性租賃住房的支持力度。對保障性租賃住房項目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費。
金融方面，執(zhí)行支持銀行業(yè)金融機構(gòu)以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款，支持銀行業(yè)金融機構(gòu)發(fā)行金融債券，募集資金用于保障性租賃住房貸款投放等政策。
貝殼研究院高級分析師黃卉在接受中國商報記者采訪時表示，目前，住房租賃行業(yè)收益率很低，既低于普通行業(yè)的投資回報率，也低于銀行基準利率，而且面臨融資渠道窄、融資成本高，缺乏低成本、長周期、大體量的融資渠道等障礙。而意見規(guī)定的各項支持政策“能夠有效降低保障性租賃住房的投資、運營成本，解決項目獲取困難、土地支付成本高、收益較難實現(xiàn)平衡等問題。”因此建議各地政府加快政策落地，明確市場主體預(yù)期，提高市場主體的積極性。
帶來全新市場機遇
黃卉對中國商報記者表示，保障性租賃住房和市場化租賃住房同屬于租賃市場范疇，前者主要面向新市民，青年人，特別是從事城市基本公共服務(wù)群體，后者則面向社會各個群體，因此，保障性租賃住房對于行業(yè)而言是全新的市場機遇。
那么，住房租賃企業(yè)該如何抓住這一機會?黃卉認為，住房租賃企業(yè)可從優(yōu)化租賃產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)，盤活閑置或低效利用的土地和房屋，打通開發(fā)建設(shè)運營的閉環(huán)，加強住房租賃運營能力輸出等方面推進業(yè)務(wù)。
據(jù)了解，目前已有一些城市對保障性租賃住房建設(shè)與管理進行了探索，提供了可參考的經(jīng)驗做法。其中包括：根據(jù)實際情況確定籌集目標及方向。例如重慶市提出堅持存量優(yōu)先，沈陽市則傾向于新建，并明確了籌集目標及新建的相關(guān)規(guī)定;細化租賃住房的產(chǎn)品標準及租客標準，包括戶型、租金、裝修及區(qū)位等。如重慶市提出租金標準為市場租金的 60%-70%，長沙提出配租對象不設(shè)收入線，但應(yīng)在轄區(qū)范圍內(nèi)無自有住房;形成從土地、建設(shè)及運營管理的閉環(huán)，涵蓋土地配比、建設(shè)時序、租賃管理等要求。如廣州提出的應(yīng)與商品房同設(shè)計、同配套、同竣工、同交付等;明確項目的運營年限及備案要求。如長沙、沈陽均要求不低于十年才可申請轉(zhuǎn)向市場化，不動產(chǎn)證書中須進行注明以便于監(jiān)管。
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