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置業(yè)北京，預(yù)算是剛需趕上第一班車(chē)的痛點(diǎn)所在。在他們眼中，總價(jià)每提高10萬(wàn)元，就是一個(gè)“圈層”的出局。

“老破小”曾經(jīng)在北京市場(chǎng)一枝獨(dú)秀，它們要么總價(jià)低、門(mén)檻低，是新北京人的首選，可以滿(mǎn)足他們尋找一個(gè)落腳點(diǎn)的愿望;要么傍身重點(diǎn)學(xué)區(qū)，家長(zhǎng)們可以用最低的成本為孩子投下一套占位房，只為12年的學(xué)籍。無(wú)論是哪種情況，選擇“老破小”的他們，不在乎小區(qū)的物業(yè)、居住品質(zhì)，只看重“實(shí)用性”這一關(guān)鍵因素，正是有了他們，也不斷帶動(dòng)“老破小”的流轉(zhuǎn)。

然而伴隨著疫情與“雙減”，曾經(jīng)的“老破小”似乎不那么吃香。在包括陳婷在內(nèi)的購(gòu)房者眼中，無(wú)論是作為自住、出租還是將來(lái)置換，次新房的可塑程度都更高。“寧要朝北次新房，也不要南向的‘老破小’。”成了他們的執(zhí)著。

來(lái)自機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，北京傳統(tǒng)意義上的“老破小”成交量首次跌破此前幾年50%的均線(xiàn)，而次新房則保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，突破20%。

“我都不愿意住‘老破小’，更何況接盤(pán)者”

盡管買(mǎi)房到現(xiàn)在一分錢(qián)沒(méi)漲，陳婷依舊很滿(mǎn)意自己的“婚前首置”。

去年底，在陳婷準(zhǔn)備和丈夫領(lǐng)證之前，父母給了陳婷100萬(wàn)元的嫁妝，加上自己工作八年的積蓄，陳婷在未婚夫的鼓動(dòng)下，趕在婚前以首套房的資格拿下了這套總價(jià)340萬(wàn)元的一居室次新房。

因?yàn)椴⒉皇亲约旱牡谝痪铀?，陳婷在選房之初對(duì)于位置有點(diǎn)茫然。“我老公在石景山有一套兩居室，面積雖然不錯(cuò)，但卻是‘歲數(shù)很大’的老公房，我們倆又都不是北京孩子，將來(lái)肯定要有一方父母過(guò)來(lái)幫著帶孩子的。”

在是把兩居室的老公房賣(mài)了換三居室還是再買(mǎi)一套之間，陳婷和她的未婚夫并沒(méi)有太多分歧——首付150萬(wàn)元以?xún)?nèi)，每個(gè)月的月供要控制在陳婷的公積金+未來(lái)這套房子的房租。“跟老人一起住還是不太方便，但如果現(xiàn)在硬要買(mǎi)一套兩居，我們這個(gè)成本壓力也很大，索性就買(mǎi)一個(gè)品質(zhì)好點(diǎn)的一居室，攢攢錢(qián)五年后再置換。”

置換是每個(gè)北漂的必經(jīng)之路，由小到大、由遠(yuǎn)及近，搭上一波房?jī)r(jià)上漲，還可以給后來(lái)的換房增添些許助力。陳婷的買(mǎi)房理念有兩點(diǎn)：對(duì)得起自己的首套房資格，以及方便未來(lái)置換。

“疫情真的改變很多，原本計(jì)劃的‘老破小’也擱淺了，感覺(jué)這種房子未來(lái)不好置換，我現(xiàn)在都不愿意選，更何況幾年后的別人呢。”在陳婷看來(lái)，房子成功置換的前提必須是有下家愿意“接手”，現(xiàn)在都講究居住質(zhì)量、小區(qū)品質(zhì)，“老破小”并沒(méi)有給到購(gòu)房者以生活，而只是簡(jiǎn)單地寄居。

在她的購(gòu)房邏輯里，現(xiàn)在北京有可能買(mǎi)到好地段+好品質(zhì)的房子，而這種場(chǎng)景以往是小概率事件。同時(shí)，陳婷對(duì)“新”格外執(zhí)著。

不再“能買(mǎi)”就行，更要先有“質(zhì)感”再說(shuō)能買(mǎi)

“房子要夠新，五年以后好置換。”這是陳婷在見(jiàn)中介何巍之前開(kāi)出的購(gòu)房條件。

何巍在帶領(lǐng)陳婷連看十幾套房子后發(fā)現(xiàn)，與過(guò)往給老人買(mǎi)房多喜歡“南向、通風(fēng)好”等不同，陳婷更看重位置、物業(yè)和配套。用陳婷的話(huà)說(shuō)，結(jié)束一天的工作，奔波而疲憊，更希望回到一個(gè)有“質(zhì)感”的家。

“大概從兩年前開(kāi)始，像陳婷這樣的年輕購(gòu)房者現(xiàn)在并不是少數(shù)，因?yàn)槭鞘状沃脴I(yè)，他們更看重社區(qū)的品質(zhì)，有沒(méi)有電梯、房齡不能太舊、是否好置換，如果能有個(gè)差不多的學(xué)校，那就更好。”何巍開(kāi)玩笑地說(shuō)，自己和同事們把陳婷的這種需求叫“首置五年肯定換”類(lèi)型，“寧愿要朝北的次新房，也不要陽(yáng)光明媚地南向‘老破小’”是這類(lèi)置業(yè)群體共同的特點(diǎn)。

這種轉(zhuǎn)變也是源于消費(fèi)者購(gòu)房邏輯的轉(zhuǎn)變。早幾年的買(mǎi)房邏輯，大家認(rèn)可的是上車(chē)盤(pán)，“能買(mǎi)”就行，總價(jià)越低的房子流轉(zhuǎn)得越快，受關(guān)注度也越高?，F(xiàn)在的邏輯似乎變了，“需求”匹配度上升到第一位，不再是“能買(mǎi)”就行，更要能滿(mǎn)足“質(zhì)感”再說(shuō)能買(mǎi)。

據(jù)貝殼研究院推出的《2021居住客群消費(fèi)趨勢(shì)年報(bào)》顯示，消費(fèi)升級(jí)品質(zhì)居住成為新剛需，人們已經(jīng)不僅僅滿(mǎn)足于房屋的居住屬性，對(duì)居住環(huán)境、房屋品質(zhì)、小區(qū)配套等諸多方面提出了更高要求。以樓齡為例，2020年重點(diǎn)城市購(gòu)買(mǎi)樓齡在10年以?xún)?nèi)的購(gòu)房客群占比46.5%，較2017年提高15.7個(gè)百分點(diǎn)。此外，小區(qū)配套、物業(yè)服務(wù)方面也均有不同程度提升。

疫情之后次新房成交帶看雙升

最終陳婷選中的這套房子，與何巍觀察的大致相同：這套總價(jià)340萬(wàn)元的朝北50平方米一居室，位于九龍山地鐵，首付不到140萬(wàn)元，裝修得比較好，可以直接出租，租金在6500元/月，加上陳婷的公積金，恰好能夠覆蓋房貸。但房子位置，與老公房呈現(xiàn)一個(gè)大對(duì)角。

“說(shuō)是次新房，也有小20年了，但小區(qū)維護(hù)得不錯(cuò)，物業(yè)很好，交通非常方便，所以租金特別可觀。反正我們還年輕，計(jì)劃先過(guò)五年的二人世界，要孩子的時(shí)候這套房子也滿(mǎn)五年了，到時(shí)候再考慮是把老公房往朝陽(yáng)置換，還是把這套新房子往西邊換。”陳婷說(shuō)。

不得不說(shuō)，低總價(jià)在北京總是無(wú)往不利的，二手房交易量高于新房也司空見(jiàn)慣，掛牌量充沛的情況下，買(mǎi)房人還能“精挑細(xì)選”一番。

我愛(ài)我家研究院高級(jí)分析師宋俊梅告訴北京商報(bào)記者，2017-2021年，北京“老破小”住宅(2000年以前建成)市場(chǎng)成交套數(shù)占比一直保持在50%以上;同期，北京“次新房”(2010年以后建成)則相對(duì)較小，市場(chǎng)成交套數(shù)占有率均低于20%。

對(duì)比疫情前后，2017年上半年到2019年末，北京“老破小”住宅成交套數(shù)占比為54.4%，帶看量占比為24.7%;而2020年初到今年上半年，北京“老破小”住宅成交套數(shù)占比為51.5%，帶看量占比為20.7%。相應(yīng)的，同一時(shí)間維度上，北京次新房成交套數(shù)占比由15.1%增至18.9%;帶看量占比由6.5%增至8.2%。

“特別是今年上半年，‘老破小’住宅成交套數(shù)跌破此前幾年50%的均線(xiàn)，而次新房則保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，突破20%均線(xiàn)。”在宋俊梅看來(lái)，這一個(gè)趨勢(shì)代表了疫情后人們置業(yè)觀念的改變，而這種改變很可能將一直持續(xù)。

地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)則表示，經(jīng)歷疫情之后，“老破小”的目標(biāo)受眾，購(gòu)買(mǎi)力相當(dāng)受限，大部分人選擇觀望來(lái)控制支出。同時(shí)，影響“老破小”變化的還有政策因素，例如北京多校劃片全面落地，曾經(jīng)的學(xué)區(qū)房被剝離可供交易的“外衣”，而且政策的未來(lái)趨勢(shì)，也促使購(gòu)房者變得理性。(王寅浩)

關(guān)鍵詞： 消費(fèi)升級(jí)品質(zhì)居住 北京老破小住宅 市場(chǎng)成交套數(shù) 次新房成交套數(shù)