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3月我國熱點城市住宅拿地集中度普遍下滑

來源:上海證券報    2021-04-14 16:38:17

401輪報價、279%的溢價率,熱點城市土地市場在“狂歡”中迎來降溫措施,西安、徐州近期相繼祭出土拍“熔斷”機制為市場降溫。有業(yè)內(nèi)人士告訴記者,從其他城市的實踐來看,該機制頗有效果。

機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,3月,TOP50房企中有23家房企在22個熱點城市拿地,且多數(shù)房企拿地不超兩宗。同時,就各房企披露的2021年計劃投資額來看,各梯隊房企投資額增速分化較大。

加碼土拍市場

近期,西安市土拍市場又現(xiàn)新規(guī),土拍采用“熔斷”機制,開發(fā)商拿地要進入搖號流程。

4月6日,西安市西咸新區(qū)XXFX-XX02-40號宗地競拍現(xiàn)場。這宗115.13畝的地塊在經(jīng)過中海、華潤、萬科、金輝等58家房企近十個小時、139輪的激烈爭奪后,在下午6點達到熔斷價格225080萬元。根據(jù)相關(guān)規(guī)定,該宗地塊宣布流拍,進入搖號流程。

在XXFX-XX02-40號地塊拍賣之前,西安市能源金貿(mào)區(qū)地塊拍賣的成交溢價率高達279%。因此,在XXFX-XX02-40號地塊競拍前,便設(shè)立了“熔斷+搖號”的雙重機制。

4月9日,徐州市下發(fā)《進一步促進市區(qū)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》,除集中供地內(nèi)容外,明確提出建立土拍熔斷機制,“在土地招標(biāo)拍賣過程中,當(dāng)溢價率達到50%或超過設(shè)置的最高限價時,中止網(wǎng)上競價,采取搖號方式確定競得人。”同時提出,根據(jù)土地供應(yīng)情況,指定區(qū)域年度商品住房最高限價。

2月,徐州市曾集中出讓兩宗地塊,總起價15.21億元。在經(jīng)過401輪報價后,徐州萬起企業(yè)管理服務(wù)有限公司以28.85億元競得2020-94號地塊,溢價率達136.09%。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2020年前11個月50城出讓土地方面,徐州以46.78%的溢價率位居榜首,同比增長133.21%。

西安、徐州為何相繼出臺“熔斷”機制?“主要還是近期的土拍市場太火。”某TOP20房企投資總監(jiān)告訴記者,“從調(diào)控的角度看,‘熔斷’機制的作用還是蠻明顯的。”

投資增速分化

金科股份近期表示,“土地集中供應(yīng)”和“三道紅線”“銀行融資兩集中”政策共同構(gòu)成了土地供給側(cè)改革的機制。各房企結(jié)合自身出發(fā),2021年的計劃投資額增速分化差異較大。

藍光發(fā)展2020年土地投資計劃額度不超400億元,公司實際新增房地產(chǎn)項目60個,總建筑面積約962萬平方米,新增項目數(shù)量中新一線、二線及強三線城市占比八成,華東區(qū)域占比四成。2021年,公司計劃土地投資總額不超350億元,房地產(chǎn)項目計劃開工面積1200萬平方米,竣工面積650萬平方米。

碧桂園常務(wù)副總裁程光煜表示,2020年碧桂園的權(quán)益投資額是2092億元,今年的計劃跟2020年相當(dāng)。

謀求規(guī)模增長的房企則計劃投資額增速明顯。金科股份計劃2025年公司總銷售規(guī)模中的“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)銷售規(guī)模達到500億元以上;持有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)大幅提升,優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)規(guī)模達到300億元-500億元。公司披露的數(shù)據(jù)顯示,公司計劃2021年全年銷售目標(biāo)不低于2500億元,計劃新開工面積約2900萬平方米,計劃竣工面積2600萬平方米,年末在建面積約7100萬平方米,并進一步拓展土地儲備資源。

中海地產(chǎn)披露的數(shù)據(jù)顯示,今年中海地產(chǎn)的權(quán)益投資金額預(yù)計將達到1650億元,同比增長25%。

拿地?zé)崆橄陆?/p>

安信證券統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2020年下半年樣本房企拿地強度集體下降,紅、橙檔下降更明顯,分別較2020年上半年下降9.4%、16.2%。紅檔房企中恒大、橙檔房企中華僑城、黃檔房企中禹洲、世茂拿地強度均明顯下降。

克而瑞地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示,3月,全國經(jīng)營性土地供應(yīng)總建筑面積19963萬平方米,環(huán)比增長21%,同比下降34%。價格方面,受重點一、二線城市成交量大幅縮減影響,3月平均樓板價環(huán)比下降13%。

華西證券稱,就3月拿地數(shù)據(jù)來看,熱點城市住宅拿地集中度普遍下滑。從成交供地比(房企拿地數(shù)量/同期供地數(shù)量)來看,一季度TOP50房企住宅用地成交供地比為18%,遠低于2020年同期的31%。就具體房企來看,3月,TOP50房企中僅23家房企在22個熱點城市新拿住宅用地,碧桂園、中海、龍湖、旭輝在22個重點城市拿地力度相對較大,其余TOP50房企在熱點城市住宅用地拿地不超過兩宗。

住建部副部長倪虹4月8日約談廣州、合肥、寧波、東莞、南通5個城市政府負責(zé)人,提出不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段,切實扛起城市主體責(zé)任,確保實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)。有業(yè)內(nèi)人士認為,在“房住不炒”背景下,不排除更多城市祭出“熔斷”機制為土地市場降溫。

(記者 張軍)

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