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5月31日，西安市公布了第一批集中供地，首次采用“限房?jī)r(jià)+競(jìng)地價(jià)+競(jìng)自持”的方式出讓土地。

對(duì)于集中供地，西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局一位官員向《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者表示，集中供地是政府在土地供給側(cè)的重大改革，這將有助于穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期，最終的目標(biāo)就是要實(shí)現(xiàn)穩(wěn)低價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。

事實(shí)上，關(guān)于集中供地在西安地產(chǎn)市場(chǎng)早有預(yù)兆。西安“3·30新政”發(fā)布時(shí)就曾提出，土地集中出讓，按季度集中供地、總量增長(zhǎng)20%、“限房?jī)r(jià)、定品質(zhì)、競(jìng)地價(jià)”出讓，供給端公開透明。

不過，有地產(chǎn)商認(rèn)為，從目前集中供地的城市來看，土地的高溢價(jià)率在競(jìng)拍中頻頻出現(xiàn)，而且最終摘地的均為房企“巨頭”，很少有中小開發(fā)商能夠拿地。西安的土地競(jìng)拍更是異常激烈，就曾因?yàn)橐粔K115畝的土地，經(jīng)過139輪競(jìng)價(jià)之后出現(xiàn)“熔斷”，最終通過搖號(hào)摘得。

然而，值得注意的是，此次西安宣布以網(wǎng)上報(bào)價(jià)，如達(dá)到最高限價(jià)轉(zhuǎn)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)的掛牌方式出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，并對(duì)銷售均價(jià)做出了限制，這就意味著，將來地產(chǎn)商競(jìng)拍土地將會(huì)多一份變數(shù)。

集中供地

2021年2月，住建部發(fā)文要求全國(guó)22個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地出讓實(shí)行“兩集中”政策，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)，并且在今年內(nèi)，住宅招標(biāo)、拍賣、掛牌不得超過三次。

隨后，包括北京、天津、廣州、深圳等22座城市成為第一批集中供地的城市。值得注意的是，西安并不在這22座城市名單中，那么，西安為什么緊跟其后，開展集中供地呢?

“集中供地的目的是穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期，不管是此前第一批集中供地的城市，還是西安，都是目前房?jī)r(jià)上漲較快的城市，其中西安已經(jīng)連續(xù)超過60個(gè)月房?jī)r(jià)上漲。”某地產(chǎn)企業(yè)副總裁向記者表示，西安緊跟政策，抑制房?jī)r(jià)過快上漲也是勢(shì)在必行。

根據(jù)西安市公布的信息，西安首次集中供地共計(jì)21宗，住宅用地20宗、1644畝，涵蓋商品住房、共有產(chǎn)權(quán)房、保障住房、租賃住房多種業(yè)態(tài)，其中16宗為網(wǎng)上掛牌、5宗為現(xiàn)場(chǎng)拍賣。

網(wǎng)上掛牌的16宗土地，居住用地15宗，商業(yè)用地1宗。而現(xiàn)場(chǎng)拍賣的5宗地預(yù)計(jì)將于6月29日拍賣，16宗掛牌用地將在6月30日掛牌截止。記者梳理此次21宗地塊發(fā)現(xiàn)，其中有15宗地塊是在西安主城區(qū)，約1300畝。

對(duì)于這些土地的出讓方式，西安首次采用“限房?jī)r(jià)、定品質(zhì)、競(jìng)地價(jià)”的方式出讓，并且同步公布這些出讓土地的商品住宅毛坯銷售均價(jià)。從價(jià)格來看，與目前西安市在售樓盤的價(jià)格相比，變化不大，主城區(qū)商住毛坯指導(dǎo)價(jià)區(qū)間在每平方米10500元至24720元，其中，軟件新城的地塊拔得頭籌，約定每平方米毛坯價(jià)格24720元。

除了住宅用地，此次還集中供應(yīng)安置用地。不過，安置用地的建議指導(dǎo)價(jià)要比市場(chǎng)價(jià)低出很多，即便是曲江，高新這樣熱門區(qū)域，其指導(dǎo)價(jià)區(qū)間在每平方米10500元至13899元。

“雖然此次集中供地對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)售給出指導(dǎo)價(jià)，但是即將到來的競(jìng)拍依然會(huì)很激烈，不過會(huì)多一份理性，因?yàn)橘Y本是趨利的，地產(chǎn)商業(yè)也需要賺錢。”上述地產(chǎn)企業(yè)副總裁向記者如是表示。

穩(wěn)定房?jī)r(jià)

“此次集中供地就是‘3·30新政’的一個(gè)嘗試與延伸。”在記者采訪西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局時(shí)，一位官員告訴記者，在“3·30新政”中就已經(jīng)明確未來會(huì)在每年的一季度發(fā)布年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃和存量信息，并且每年按照季度集中發(fā)布住宅用地出讓公告，集中用地。

然而，對(duì)于西安的地產(chǎn)商來說，此次集中供地約1600畝，對(duì)于眼下的地產(chǎn)市場(chǎng)來說是一種緩解。“目前，在西安住宅用地價(jià)格節(jié)節(jié)攀升，‘地王’更是頻頻易主，很多大型房企已經(jīng)向涇陽、咸陽高新區(qū)、周至等西安的周邊城市轉(zhuǎn)移拿地。”西安某房產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人張杰(化名)向記者表示，目前，西安主城區(qū)的住宅除了戶籍、社保等購(gòu)房資格限制之外，基本上都是需要通過“搖號(hào)”獲得。因此，在西安主城區(qū)只要能夠拿到地塊就意味穩(wěn)賺，即便是對(duì)未來的銷售均價(jià)有所限制，西安主城區(qū)的住宅用地也是炙手可熱。

然而，上述西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官員卻認(rèn)為，地產(chǎn)商要理性看待此次集中供地，避免盲目競(jìng)價(jià)。“此次集中供地，不僅對(duì)未來毛坯住宅銷售均價(jià)做了公示，還對(duì)建設(shè)品質(zhì)在國(guó)有建設(shè)用地出讓合同中明確約定。這就要求房地產(chǎn)商應(yīng)該結(jié)合自身管理，精細(xì)核算利潤(rùn)，理性給出競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格。”

另外，值得注意的是，西安此次競(jìng)地價(jià)規(guī)則較之前也有所變化，之前是采取“熔斷+搖號(hào)”或“競(jìng)建筑方案”等方式，而此次采用的是“競(jìng)地價(jià)+競(jìng)自持”的競(jìng)價(jià)方式。

“看似此次集中供地有諸多的閑置，但能否降低西安土拍市場(chǎng)的熱度，還有待時(shí)間驗(yàn)證，不過，要想房?jī)r(jià)穩(wěn)定，供需平衡是關(guān)鍵。”張杰認(rèn)為，集中供地如果能加大土地供應(yīng)，那么，穩(wěn)定房?jī)r(jià)只是時(shí)間問題。

房企洗牌

“從購(gòu)房資格限制到搖號(hào)，此前的政策基本都是針對(duì)購(gòu)房者的，但是現(xiàn)在風(fēng)向變了，變成了針對(duì)地產(chǎn)商，我們不僅僅要面對(duì)行業(yè)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)的壓力，還要面臨政策風(fēng)險(xiǎn)。”曾經(jīng)在西安、咸陽等地開發(fā)了多個(gè)樓盤的地產(chǎn)商劉強(qiáng)(化名)向記者表示，集中供地政策如果全面推行之后，中小地產(chǎn)商的生存空間將會(huì)越來越窄。

劉強(qiáng)告訴記者，自從西安市公布了集中供地的消息之后，他逐個(gè)研究了那些出讓地塊，雖然一些主城區(qū)的地塊只要能夠拿到肯定賺錢，但是最終他還是覺得自己能夠摘得地塊的可能性不大。

“以前西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展為粗放型發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)魚龍混雜，甚至不乏陜北煤老板也混跡在這個(gè)行業(yè)，當(dāng)然，大家都賺了錢。”劉強(qiáng)告訴記者，近年來，隨著西安房?jī)r(jià)不斷上升，國(guó)內(nèi)知名房企不斷涌入西安，地塊的競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)一塊地輪番叫價(jià)上百次。

另一方面，近年來房地產(chǎn)政策趨緊，對(duì)房企的要求越發(fā)嚴(yán)格，尤其是資金方面。劉強(qiáng)稱，自去年以來，房地產(chǎn)融資環(huán)境不斷收緊，中央堅(jiān)持“房住不炒”，房企“三道紅線”以及銀行“兩道紅線”出臺(tái)，金融監(jiān)管持續(xù)收緊。這對(duì)房企影響很大，尤其對(duì)中小房企的影響是前所未有的。

融資政策趨緊之后，房企的資金鏈開始受到考驗(yàn)，多數(shù)中小房企資金鏈普遍吃緊，紛紛采用加大促銷、加快銷售回款，同時(shí)放緩拿地節(jié)奏等舉措保障現(xiàn)金流的相對(duì)充裕。

事實(shí)上，融資政策收緊影響的不僅僅是中小房企，而是對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響。據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，根據(jù)2020年年報(bào)數(shù)據(jù)，滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率分別為63.5%、70.6%，較上年下降0.1、0.7個(gè)百分點(diǎn);凈負(fù)債率分別為75.6%、81.9%，較上年下降9.1個(gè)、26.8個(gè)百分點(diǎn)。滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司現(xiàn)金短債比較上年分別上升0.08、0.32至1.37、1.54。上市公司的負(fù)債水平在下降，短期償債能力明顯增強(qiáng)，“三道紅線”影響正顯現(xiàn)。

“的確，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的變化，中小房企的生存空間越來越小。”上述地產(chǎn)企業(yè)副總裁向記者表示，此次集中供地，就明確規(guī)定對(duì)那些存在重大失信行為、超出“三道紅線”的競(jìng)買人不得參與土拍。因此，即便是大開發(fā)商也要注重品牌維護(hù)。(記者王金龍)

關(guān)鍵詞： 我國(guó) 房地產(chǎn) 市場(chǎng)政策 中小房企