在嚴厲的限價政策和租購并舉的趨勢下，深圳樓市出現(xiàn)了全國少見的住宅轉租、豪宅轉租的現(xiàn)象。
據(jù)記者統(tǒng)計，去年至今，已有至少三個項目全部或部分轉做長租，其中不乏位于核心區(qū)的豪宅;另外還有一些新房傳出轉做租賃的消息。
此外，在深圳，住宅供地已明顯偏向租賃，截至今年4月，已有4宗“只租不售”的新增土地完成出讓。
在深圳新房住宅供應本已短缺的背景下，原本可以銷售的住宅轉長租，進一步加劇了供需矛盾，讓高位盤整的新房均價難以實質性下跌;而相比北京萬科翡翠書院的10年180萬租金，深圳這些轉作長租公寓的項目雖未入市，但其中的豪宅租金只會更高，這也引發(fā)了市場對于租金價格上漲的擔憂。
5月4日，綜合開發(fā)研究院(深圳)旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，住宅、豪宅轉長租，是特殊政策擠壓的結果，限價下開發(fā)商采取了迂回的策略，轉租并不能代表開發(fā)商就要將這些房源長期租賃，條件允許也可以出售，目前可以說政企博弈進入了一個緩沖期。
多個住宅轉租
作為深圳首個住宅轉長租的項目，深圳沙井的星河容御22萬平方米住宅被打造為首個長租社區(qū)。
2017年11月16日，星河控股與中國建設銀行(601939,股吧)深圳市分行合作，推出“CCB建融家園·星河榮御”長租社區(qū)項目，星河控股將項目中2687套房源全部提供給建行用于租賃。
據(jù)星河集團有關人士介紹，項目以住宅用地為主，原本是商品房性質，并計劃在2017年10月入市，但在鼓勵租賃政策下，與建設銀行協(xié)商后，星河決定將項目整體改作長租社區(qū)，建行總部方面也很快通過了合作項目的審批。
星河控股集團副董事長兼總裁姚惠瓊稱，長租公寓全部入住后將可容納1萬人。
2017年底，深業(yè)集團旗下的豪宅深業(yè)中城宣布轉做長租公寓，更是成為業(yè)內備受關注的事件。
深業(yè)中城位于香蜜湖片區(qū)，建筑面積約7.8萬平方米，共約420余套住宅，屬高端住宅。轉租后，預計于2020年投入運營。
今年4月4日獲得預售許可的萬科瑧山府二期，除了部分銷售之外，萬科將其中一棟直接轉為高端人才租賃住房，交給深圳市人才安居集團。
進入5月后，市場中關注度較高而遲遲不能入市的項目，如華潤城三期、華僑城天鵝堡后期等也傳出將要轉租，此外，深業(yè)旗下其他住宅項目也可能轉租。
不過截至目前，華潤置地、華僑城等開發(fā)商并未宣布有項目要轉租的消息。
值得關注的是，租賃住宅土地出讓成為深圳宅地出讓的主流。去年至今已有四個純租賃項目出讓，未來也將是直接上市的租賃住宅，類似于北京萬科翡翠書院。
5月4日，美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹表示，住宅、豪宅轉長租公寓，開發(fā)商是在響應國家政策需求，租購并舉，發(fā)展租賃;而從市場角度，新房限價則是轉長租公寓的重要原因，“目前深圳的價格備案制度管控較嚴”。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進也認為，由于當前新房市場限價，賣樓不太劃算，不如順應市場變化，積極開展租賃業(yè)務。
以萬科瑧山府為例，該項目一期開盤均價約99660元/平方米，二期開盤甚至略低于一期，更低于周邊12萬元/平方米的二手房均價。
從開發(fā)商的角度，將住宅轉為長租有商業(yè)利益的考量。深業(yè)集團副總裁董方表示，從盈利角度看，除了獲取租金收入之外，這一模式更大的想象空間還在于，可以享有物業(yè)本身的未來增值收益。
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