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編者按：置身百年未有的時代浪潮之下，企業(yè)和人的選擇顯得尤為重要。

2023年以來，中國經(jīng)濟(jì)迅速企穩(wěn)和復(fù)蘇，投資、消費、出口三駕馬車在此間發(fā)揮著各自的作用，但深刻的改變已經(jīng)滲透各行各業(yè)。

(資料圖)

面對變化的世界，我們應(yīng)以更高視野追求更高質(zhì)量的發(fā)展；那些始終保持信心、居安思危和未雨綢繆的企業(yè)，他們的體系、模式與策略，成為當(dāng)下和未來制勝的關(guān)鍵。

歷經(jīng)數(shù)十載傳承與創(chuàng)新，博鰲房地產(chǎn)論壇系列活動一直緊跟全局形勢，不斷革新模式與架構(gòu)。故此，觀點新媒體全新策劃和推出2023博鰲特別報道系列——“有心者勝”，通過企業(yè)研讀與報道、深度采訪與交流等，傳遞信心與希望，講述企業(yè)和企業(yè)家的故事。

率先發(fā)布的“ESG篇”，將從可持續(xù)發(fā)展層面出發(fā)，觀察標(biāo)志性企業(yè)在環(huán)境、社會和公司治理等維度的行動和選擇。

觀點網(wǎng)在國內(nèi)不斷走向“碳達(dá)峰、碳中和”的宏觀背景下，ESG指數(shù)顯然已經(jīng)成為房企排頭兵們又一必爭之地。

近年來，隨著環(huán)境、社會和治理問題的關(guān)注度不斷提高，越來越多投資者開始將ESG因素納入到投資決策中，監(jiān)管部門也開始加強(qiáng)對上市公司ESG信息披露的監(jiān)管要求。

目前，中國證監(jiān)會和深交所、上交所等監(jiān)管機(jī)構(gòu)都要求上市公司披露ESG報告，但由于監(jiān)管層尚未發(fā)布ESG信息披露的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，各企業(yè)ESG報告的質(zhì)量參差不齊。

從招商蛇口的ESG報告看，該司已完成了從CSR向ESG的轉(zhuǎn)變升級。

該公司最早于2006年便開始定期披露《社會責(zé)任報告》，到了2021年完成首份《可持續(xù)發(fā)展報告》，進(jìn)一步完善了報告披露的維度，展示了該企業(yè)在ESG上的投入、發(fā)展及目標(biāo)。

綠建長路

最早在2005年，招商蛇口就開始推進(jìn)綠色領(lǐng)域的工作，并且制定了相關(guān)綠建指標(biāo)。

根據(jù)國家雙碳規(guī)劃要求，招商蛇口在2021年下發(fā)通知，宣布100%全面應(yīng)用綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)，尤其是針對2萬平米以上的大型商業(yè)項目。

據(jù)觀點新媒體了解，該司計劃到2025年新建綠色建筑占比達(dá)100%、綠色二星及以上占比達(dá)60%、北京、上海、江蘇項目100%應(yīng)用超低能耗建筑。

除此之外，還對諸如裝配式項目、施工過程、商辦項目以及綠色材料的應(yīng)用上，均指定了相關(guān)的階段目標(biāo)。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告

從目前綠色建筑打造成果上看，招商蛇口不僅在綠色建筑數(shù)量上持續(xù)保持增進(jìn)，綠色建筑等級也呈現(xiàn)從低星級向高星級發(fā)展的態(tài)勢。

截至2022年末，招商蛇口新增綠色建筑項目已有81個，其中新增一星、二星及三星項目占比分別為27.16%、46.91%及7.41%。新增綠建總面積為1022.21萬平米，其中高星級（二星級及以上）綠色建筑認(rèn)證項目為52個，占比已經(jīng)達(dá)到了所有綠色建筑的64.19%。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點指數(shù)整理

目前，招商蛇口已累計獲得綠色建筑認(rèn)證項目431個，按年增加23.14%，增速較去年有所放緩，新增項目對應(yīng)建筑面積5261.37萬平米，累計綠色建筑認(rèn)證比66.82%。

觀點新媒體觀察到，2022年，招商蛇口在綠色建筑的超低能耗板塊有所突破。該年度完成新增超低能耗建筑17個、近零能耗建筑2個，往年這兩項數(shù)據(jù)均為0。

除此之外，該年度，招商蛇口還與商業(yè)項目租戶達(dá)成《綠色租賃公約》，要求租戶承租期和運營期內(nèi)明確水消耗量、廚余垃圾產(chǎn)生量、能源使用量等商業(yè)管理費用的繳納方式。鼓勵商戶設(shè)置和自身運營相掛鉤的用電、用水目標(biāo)。并對環(huán)保材料和節(jié)能設(shè)備的使用、廚房鼓風(fēng)系統(tǒng)的安裝、垃圾分類、廚余處理等做出要求。

超低能耗建筑及近零能耗建筑的突破，離不開近些年對研發(fā)綠色建筑方面的投入。

根據(jù)2021年招商蛇口年報披露的數(shù)據(jù)顯示，該財年研發(fā)費用1.15億元，按年增加62.15%。其中研發(fā)投入項目涵蓋持有物業(yè)能耗能效提升研究、雙碳課題研究、裝配式住宅超低能耗技術(shù)集成及應(yīng)用研究。

到了2022年，研究費用進(jìn)一步增長7.98%，至1.25億元，其中不乏碳排放問題研究及高裝配率與超低能耗技術(shù)優(yōu)化研究。

招商蛇口在2022財報中指出，研發(fā)費用的投入與落地，有助于住宅項目建造階段和運營階段的碳排放，并有利于推進(jìn)建設(shè)近零能耗及零能耗建筑項目試點。截止該財年末，招商蛇口已獲得綠色低碳相關(guān)專利34個。

據(jù)觀點新媒體了解，該司目前新建精裝修住宅項目100%按不低于綠色建筑一星級標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，持有類商業(yè)、辦公、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等大型公共建筑（2萬平方米以上）100%按高星級綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計。

招商蛇口預(yù)計，到2025年旗下綠色建筑完成累計獲得50個LEED認(rèn)證；2030年起50%新建運營的酒店項目達(dá)到最高綠色建筑等級或超低能耗要求，50%其他新建運營的項目達(dá)到最高綠色建筑等級或近零能耗要求。

追求綠建規(guī)模及綠建高星級，除了對減排技術(shù)、綠色可循環(huán)材料等方面投入研發(fā)經(jīng)費外，其所帶來的成本增加也是客觀的存在的。

除此之外，綠色建筑落成后仍需要考慮持續(xù)運營、廢物再利用等同步造成的成本變化。

對此，招商蛇口在接受觀點新媒體采訪時坦言，發(fā)展綠色及可持續(xù)建筑的成本會比傳統(tǒng)建筑更高。

該企業(yè)指出，綠色建筑通常需要采用性能更優(yōu)的材料和技術(shù)。但是，隨著技術(shù)的不斷發(fā)展和成本的逐漸降低，綠色建筑的成本將逐漸降低，并且隨著時間推移，綠色建筑的長期效益將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過傳統(tǒng)建筑。

另外，發(fā)展綠色及可持續(xù)建筑所能取得的減碳成效也是顯著的。

以招商蛇口在上海建設(shè)了全國首個模塊化零能耗示范建筑“璀璨城市展館”項目為觀察對象——根據(jù)介紹，該項目將模塊化建造與零能耗運維進(jìn)行了深度融合，采用高效的能源系統(tǒng)和智能化的控制系統(tǒng)降低設(shè)備能源消耗量，并使用光伏幕墻、光伏空調(diào)等可再生能源，使可再生能源年產(chǎn)能大于或等于建筑全年全部用能的建筑，辦公樓所需要的全部電量，僅靠光伏發(fā)電就可以滿足。

招商蛇口認(rèn)為，相比同類建筑，“璀璨城市展館”預(yù)計一年節(jié)省電費24.8萬元，減少二氧化碳排放量104噸，成為真正意義上的零能耗建筑，有效減少碳排放等。

綠債漫途

綠色建筑和綠色金融是相輔相成、相互促進(jìn)的，綠色建筑需要大量資金支持和金融服務(wù)，而綠色金融則需要有可持續(xù)發(fā)展的投資項目，綠色建筑正是其中重要標(biāo)的之一。

早期綠色金融市場發(fā)展不成熟，缺乏足夠的資金和金融機(jī)構(gòu)參與，并且在融資成本與企業(yè)其他融資渠道相比也沒有較大優(yōu)勢。

上述原因?qū)е虏粌H綠色項目融資渠道有限，難以滿足企業(yè)的融資需求，甚至影響企業(yè)對綠色融資的驅(qū)動力不足，綠色金融受到的關(guān)注也相對較低。

相較而言，境外房企綠色債券融資活動在市場成熟度支持下更顯活躍。隨著融資成本的增加，未來房企有望充分利用存量綠色建筑去申報綠色融資，以達(dá)到降低融資成本的目的。

根據(jù)觀點指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2021-2022年12月中旬期間，房企共發(fā)行綠色債券總額約770億元。其中2021年發(fā)行規(guī)模約600億元，2022年發(fā)行額約170億元。近兩年綠色融資總額約占房企發(fā)債總額的約6%-8%，比2019-2020年增加約3個百分點。

進(jìn)入2022年，境內(nèi)綠色債券發(fā)行規(guī)模飆升，但受限于房地產(chǎn)行業(yè)融資偏緊、綠色債券資金用途限制嚴(yán)格，發(fā)行企業(yè)以央企為主，招商蛇口也于年末發(fā)行了首期綠色中期票據(jù)。

在本次統(tǒng)計的監(jiān)控企業(yè)中，招商蛇口雖然綠債規(guī)模上較小，但綠色建筑項目個數(shù)上僅次于綠城中國。

相較而言，港股上市房企在綠債發(fā)行上更為積極主動。

據(jù)觀察，招商蛇口目前綠債規(guī)模僅有5.5億元，與金茂、遠(yuǎn)洋及世茂等相較甚遠(yuǎn)，但在綠建項目數(shù)量上卻遠(yuǎn)超這三家企業(yè)。不難看出，該司在綠債道路上仍有較大進(jìn)步空間。

但是，較小的綠債規(guī)模并不能說明其在該領(lǐng)域的布局時間短。

早在2005年，該司就開始進(jìn)行綠色建筑的探索，但一直沒有申請相關(guān)的綠色融資，究其原因就是早期的綠色金融貸款利息并不像現(xiàn)在這樣吸引企業(yè)。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點指數(shù)整理

東吳證券研報指出，2022年期間，綠色債券市場呈現(xiàn)規(guī)模增大，發(fā)行成本開始走低，利率主要處于2%-4%區(qū)間。

回看招商蛇口的情況，由于自身存在融資成本優(yōu)勢，已發(fā)行的5.5億元總額、利率2.75%的綠色票據(jù)，在規(guī)模上及利率上相較已有渠道，優(yōu)勢不明顯，甚至利率不如同期部分債券，頗有“吃力不討好”的感覺。

截至2022年末，招商蛇口通過發(fā)行超短債、并購中票、綠色中票累計完成公開市場融資327.2億元，其中綠色票據(jù)僅為5.5億元，占比1.68%。在眾債項中，融資成本最高3.55，最低達(dá)1.8，綠債2.75的融資成本處于中上水平。

值得一提的是，招商蛇口在對該期綠色中票的發(fā)行上，從注冊到入市起息僅用了17天，且市場認(rèn)可度較高。有市場人士指出，該債券較快的完成注冊發(fā)行，說明招商蛇口對本次發(fā)行“蓄謀已久”且準(zhǔn)備充分，已提前把流程打通。

觀點新媒體了解到，“22招商蛇口GN004”將全部用于綠色商品房項目建設(shè)，具體項目包括武漢未來中心、杭州匯港城三期、海曙金茂府、鳳麓和鳴、江心印園-一期、無錫雍榮府-全期、招商璽家園一期。

根據(jù)中票募集說明書，募投項目建筑形態(tài)以住宅為主，與普通建筑相比，募投項目涉及的七個綠色建筑項目建成后，年度可節(jié)約能耗1526.23萬kWh，折合標(biāo)準(zhǔn)煤合計4616.67噸，每年預(yù)計可減排煙塵0.34噸，減排SO21.55噸，減排NOx2.33噸，節(jié)能減排效益明顯。

總的來看，招商蛇口得益于保持較大項目開發(fā)體量所帶來的綠色建筑增量，未來在綠債發(fā)行上有望進(jìn)一步切實落地。

招商蛇口也認(rèn)為，綠色資產(chǎn)具有很大的融資功能，對于推動綠色建筑的發(fā)展也非常重要。公司已有下一期綠色債券融資計劃，后續(xù)亦將持續(xù)推動綠色債券等項目的落地。

作為觀察對象，招商蛇口綠建養(yǎng)成僅是房企的ESG眾生相之一，未來還有許多空間。

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