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綠地揭開上海董家渡項目預售貨值約700億,打造新外灘

來源:和訊名家    2019-05-09 11:05:49

劉天天 攝

5月8日,在接手中民投董家渡項目50%股權的三個月后,綠地正式對外揭開了其對這個地王的命名和規(guī)劃。

據(jù)介紹,該項目將以“綠地外灘中心”面世,其約120萬平方米的總建筑面積中,65%為辦公、18%為住宅、17%為商業(yè),包括高端公寓、高端企業(yè)總部辦公樓、商業(yè)綜合體、超五星酒店等建筑形態(tài)。盡管綠地方面對上述項目的預計總投資額語焉不詳,但其表示,該項目的預售額約為700億元。

此前,綠地事業(yè)二部官微曾透露,住宅地塊將于今年開始預售,整個項目將于2021年全面竣工。不過,記者今日走訪發(fā)現(xiàn),這個被綠地寄予厚望,擬打造為上海(樓盤)外灘區(qū)域地標性作品的項目,其所處地塊目前還似乎處于前期開工階段,工人不多,也不聞施工轟鳴聲,僅有幾棟 “半成品”辦公樓突兀矗立。

劉天天 攝

那么,這個曾擱置5年的明星項目是否將在綠地的掌舵下重回正軌?項目中較大比重的自持部分又將如何通過運營形成綠地穩(wěn)定現(xiàn)金回收?

01“撿漏”巨無霸

上海董家渡不缺故事。

這個位于上海浦西老城廂和南外灘之間的區(qū)域,基于舊城改造的需求,在拆遷和建造中更迭發(fā)展,參與者不乏有融創(chuàng)、華潤、綠城等房企。

相較十幾年前就瞄準董家渡的上述房企,綠地入局始于三個月前。

2月14日晚,綠地宣布以121億元獲取中民投及其子公司上海佳渡置業(yè)有限公司持有的中民外灘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱“標的公司”)50%股權及轉讓方對標的公司的全部債權。通過此次收購,綠地將主導開發(fā)標的公司的主要資產(chǎn),即董家渡項目。

中民投的轉身離去或因其壓頂債務的情勢所迫,畢竟,中民投曾為董家渡項目一擲千金,而該項目也曾被視為中民投最為優(yōu)質的資產(chǎn)之一。追溯至2014年11月8日,董家渡項目地塊被以中民投為首的聯(lián)合體以248.5億元的價格摘得,這一價格刷新了當時上海市總價“地王”的紀錄。

彼時,這片出讓前已完成動遷工作的“凈土”也讓中民投喊出“三四年就能回本”的目標。

現(xiàn)實并未如中民投所期一般。5年過去,項目進展緩慢,規(guī)劃項目不見蹤影,與此同時,流動性危機已纏上中民投。中民投不得不尋求資金“活水”,而這代價,便是割舍董家渡項目。

02綠地的算盤

在外界看來,綠地豪擲121億元收購50%項目股權,與5年前中民投以約249億元摘得該地塊相比,或可算的上是“折價”或“底價”收購。但更受關注的問題是,綠地將如何打造該項目,其成本又將是多少。

對此,綠地方面并未給出詳細的投資數(shù)額,僅稱貨值約在700億元左右,且項目有較大比例為自持資產(chǎn)。

參照2015年12月中民投在啟動董家渡項目時給出的規(guī)劃,其對該項目預計總投資將達到604億元,那么,近4年后,綠地對該項目的投入成本是否較上述金額有所增加、項目銷售利潤將有多少、回本資金是否足以反哺自持部分的開發(fā)運營等問題還畫著問號。

雖然還存在一絲不確定性,但綠地方面在描述起董家渡項目時顯然是激動的。在被問及項目對于綠地的價值時,綠地方面用了“使命感”、“體量最大”等詞眼。

對于2018年房地產(chǎn)主業(yè)合同銷售金額實現(xiàn)3875億元,但依舊徘徊于前五之外的綠地來說,700億元的銷售額貢獻或將推動其排名上移,且大幅度提高其在上海市場的話語權。畢竟,據(jù)2018年年報,綠地在上海僅擁有4塊房地產(chǎn)儲備地塊。

截至2019年第一季度,綠地貨幣資金為765.8億元,短期借款為220億元,應付票據(jù)及應付賬款為1794.1億元。在擴張中,董家渡項目的開發(fā)及其持續(xù)的資金需求是否會對綠地未來在其他區(qū)域拿地造成影響或還待觀察。

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