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近期各地發(fā)布集中出讓土地的公告

來源:中國經(jīng)濟網(wǎng)    2021-04-13 16:34:20

新一輪限價政策吸取了之前的教訓,要求地價和房價聯(lián)動,這其實是要求土地管理部門和調控管理部門的目標要一致。

近期,各地樓市密集調控,限價政策重啟。相對2016-2019年那一輪限價,新的限價政策還升級了,不僅深圳、成都等熱點城市再次啟動限價,徐州、湖州、義烏等三、四線城市也開始限價。另外,新的限價政策要求,地價和房價聯(lián)動限制、新房和二手房價聯(lián)動限制。因為,地價不限制的話,單純限制房價會導致公建減配,部分開發(fā)項目甚至會粗制濫造,引發(fā)后續(xù)業(yè)主維權;單純限制新房價格,但二手房不限價,會導致一二手房價格倒掛,倒逼新房漲價。

當“一城一策”取代自上而下的調控布局時,地方政府主動調控、前瞻性調控的動力減弱。所以,面對房價再次明顯上漲的形勢,調控壓力增大,限價可能是多方可以接受的結果:對上面有了交代,畢竟“穩(wěn)定房價”是長效機制的目標;對下能迎合民意,畢竟限價能減緩買房人的焦慮情緒;對地方而言,限價還能保持樓市的熱度,因為限價持續(xù)刺激買房的欲望。

業(yè)內一直在批評限價政策。但是,當我們越來越強調住房的公共屬性和民生屬性,限價政策也就變得合理了。特別是,當下各地都在打造民生幸福城市,搶人口、搶人才,都在積極打造“雙循環(huán)”發(fā)展的新格局,促內需、擴消費?;ㄥX的地方越來越多,而地方財政收入增速卻降到了低位。既限制價格,又要保持一定的樓市熱度,這就是不得已而為之的選擇了。

上一輪限價發(fā)生在2016-2019年。當時的做法比較簡單,要求熱點城市的房價保持在2016年10月份的水平。但是,由于前后出讓的地價明顯上漲,加上樓市調控嚴格后,正規(guī)融資渠道收緊甚至關閘,房企融資轉向影子銀行,融資成本也很高,前端限制房價的結果,就是開發(fā)商將“快周轉”做到極致,硬生生將房地產(chǎn)開發(fā)變成了流水線作業(yè),粗制濫造、精裝修減配在行業(yè)大面積出現(xiàn)。甚至,劣幣驅逐良幣,一些龍頭開發(fā)商,也不得不放棄產(chǎn)品精雕細琢。

如果精裝修減配,甚至粗制濫造等也包不住成本的,就演變?yōu)榇笠?guī)模的數(shù)據(jù)造假,包括“雙合同”、延后網(wǎng)簽。當限價創(chuàng)造的購房紅利太大時,甚至會出現(xiàn)“茶水費”、倒賣房號等。到了2019年,新房市場前端的成本越來越高,市場亂象越來越頻繁,后端限價越來越難以持續(xù),再加上樓市調控壓力降低,內外經(jīng)濟大環(huán)境變化(比如中美貿(mào)易戰(zhàn)、環(huán)保攻堅和清理P2P等等),經(jīng)濟下行壓力加大,特別是2020年疫情發(fā)生,從2019年底限價政策就開始退出了。

新一輪限價政策吸取了之前的教訓,各地調控都要求地價和房價聯(lián)動,這其實是要求土地管理部門和調控管理部門的目標要一致。過去,這兩個部門在調控上的目標是不一致的。

這一輪限價,如果真能將源頭上的地價控制住,限價效果要比上一輪要好。當然,前提是割舍掉對土地財政的短期依賴。近期,各地發(fā)布集中出讓土地的公告,每年3-4批的土地集中出讓,有助于降低土地溢價率和地方饑渴式供地。另外,“三道紅線”也開始漸進落地,開發(fā)商饑渴式融資的沖動也有望得到控制。土地和資金成本降下來了,房價壓力就小很多。

不過,限價政策要得力,還得控制二手住房的價格。目前看,除了深圳以外,其他城市對二手房價格的控制力度是非常弱的,甚至連二手住房的價格信息都不掌握。當出現(xiàn)明顯的一二手房價格倒掛時,新房限價就會導致“打新熱潮”,這反而會刺激樓市向不斷上的熱度。住房的公共屬性突出,限價是合理的,即便國外也對公共產(chǎn)品限價,比如德國將隨意漲房價視為違法。

但限價是個系統(tǒng)工程,要統(tǒng)籌規(guī)劃好,哪些該限(比如普通住房)、哪些不該限(比如高檔住房);也要遵從市場規(guī)律,與市場價格掛鉤,考慮開發(fā)商的合理利潤,考慮歷史遺留問題,不能一刀切。

(作者 李宇嘉 系廣東省住房政策研究中心首席研究員)

關鍵詞: 出讓土地

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