九九国产视频,又色又爽又黄的视频大片,中文字幕亚洲综合久久菠萝蜜,久久精品成人亚洲另类欧美,99免费在线视频

7月6日，仲量聯(lián)行發(fā)布《2023年上半年深圳房地產(chǎn)市場回顧與展望》。

(資料圖片僅供參考)

2023年上半年，深圳經(jīng)濟延續(xù)恢復(fù)態(tài)勢。盡管新增供應(yīng)放緩，購置自用需求保持相對平穩(wěn)，但由于整體租賃需求增長動能不足，二季度深圳辦公樓市場空置率保持相對高位，租金水平環(huán)比跌幅高于一季度。與此同時，餐飲業(yè)態(tài)因消費需求大幅釋放，租賃成交數(shù)量占上半年深圳優(yōu)質(zhì)零售市場租賃成交數(shù)量的近四成，市場租金止跌。頭部跨境電商推動華南非保稅物流倉儲市場去化，但部分城市受到上半年新增供應(yīng)沖擊，非保稅市場空置率有所上揚。深圳房地產(chǎn)投資市場總交易額約為48億元，接近去年全年交易總額的56%。

仲量聯(lián)行深圳董事總經(jīng)理夏春毅表示：“上半年，深圳經(jīng)濟向?qū)嵪蚋呲厔菝黠@，主要高技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)量持續(xù)增長，金融業(yè)為高技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供有力支持。同時，貿(mào)易結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，新能源汽車、光伏產(chǎn)品、鋰電池外貿(mào)‘新三樣’搶占出口新賽道，激發(fā)外貿(mào)新動能。深圳堅持 ‘制造業(yè)當(dāng)家’ ，積極培育現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系，拓寬高新技術(shù)產(chǎn)品海外貿(mào)易通道，將為全市經(jīng)濟保持平穩(wěn)向好提供堅實的內(nèi)生動力，本地商業(yè)地產(chǎn)有望迎來更高規(guī)模與質(zhì)量的增量需求?！?/p>

甲級辦公樓市場

*深圳辦公樓市場指深圳甲級辦公樓市場

2023年上半年，深圳經(jīng)濟社會恢復(fù)常態(tài)化運行。在穩(wěn)增長政策引領(lǐng)下，一季度經(jīng)濟呈現(xiàn)良好復(fù)蘇開端，社會消費亦加速反彈。疫情壓力緩解與經(jīng)營預(yù)期轉(zhuǎn)好帶動企業(yè)信心重塑。

面對經(jīng)濟下行壓力，二季度深圳經(jīng)濟發(fā)展進入常態(tài)化復(fù)蘇區(qū)間。經(jīng)濟生產(chǎn)端的修復(fù)中，服務(wù)業(yè)的貢獻比重較大，經(jīng)濟增長面臨結(jié)構(gòu)性不平衡，內(nèi)生動力有所不足。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，深圳1至5月規(guī)模以上工業(yè)增加值累計同比上漲2.5%，較一季度增速收窄2個百分點。經(jīng)濟效益復(fù)蘇基礎(chǔ)尚未牢固，促使更多企業(yè)維持謹(jǐn)慎的不動產(chǎn)策略，成本節(jié)約型租戶在辦公樓租賃市場占據(jù)主導(dǎo)地位。

深圳企業(yè)在購置自用辦公樓方面的需求保持相對平穩(wěn)，2023年上半年錄得多筆TMT與金融企業(yè)的成交記錄，南山前海片區(qū)多個項目也完成了整層面積出售。此外，浙商銀行深圳分行于近期發(fā)布了擬購買福田超4萬平方米營業(yè)辦公用房的公告。

但整體而言，辦公樓租賃市場需求端活躍度承壓下行，且成交轉(zhuǎn)化率有所回落。盡管企業(yè)自購自用需求較為穩(wěn)定，對辦公樓市場凈吸納量起到一定的支撐作用，但由于市場化租賃去化速度不甚理想，二季度深圳全市甲級辦公樓市場凈吸納量約8萬平方米，較一季度稍顯遜色。

聚焦租賃需求格局，二季度市場增量需求表現(xiàn)較為疲弱。存量需求中，面對經(jīng)營成本壓力，企業(yè)租戶傾向于與業(yè)主達成續(xù)租協(xié)議，爭取有利的租金條件，以實現(xiàn)對不動產(chǎn)固定成本進行合理化控制。

此外，亦有一定比例的企業(yè)租戶選擇在市場租金下行期間進行辦公室搬遷。仲量聯(lián)行的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，在二季度的搬遷成交中，約一半的企業(yè)租戶從非甲級辦公樓升級至甲級辦公樓，亦有近三成企業(yè)租戶入駐更高品質(zhì)的甲級辦公樓宇。

由于上半年全市僅有2座樓宇竣工入市，新增供應(yīng)體量較小，且其中一棟樓宇為全自用總部項目，因此全市空置率保持相對平穩(wěn)，較2022年年底小幅下降0.5個百分點至22.6%。

租金方面，一季度需求端集中釋放后，新增需求增長動能有所不足，而且供應(yīng)仍處于上升周期，導(dǎo)致市場競爭壓力加劇，業(yè)主對去化前景感到憂慮并進一步加大租金定價策略調(diào)整力度以吸引更多租戶。因此，二季度深圳甲級辦公樓市場租金水平環(huán)比下跌約2.5%，跌幅高于一季度。

2023年上半年，金融、TMT與專業(yè)服務(wù)業(yè)持續(xù)占據(jù)深圳辦公樓租賃市場主導(dǎo)地位。由于各行業(yè)處于不同發(fā)展周期，租賃需求表現(xiàn)有所分化。金融行業(yè)中，證券公司、私募基金等傳統(tǒng)金融服務(wù)類租賃需求保持相對穩(wěn)定。而隨著大型通信、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)業(yè)務(wù)持續(xù)調(diào)整，TMT行業(yè)整體租賃需求下滑，且單筆成交面積明顯收縮。與此同時，以會計師事務(wù)所、律師事務(wù)所為代表的專業(yè)服務(wù)業(yè)企業(yè)在新增需求中占據(jù)較顯著的份額。

市場展望

今年以來，深圳持續(xù)以高質(zhì)量發(fā)展推進社會經(jīng)濟全面復(fù)蘇，穩(wěn)增長效果較明顯，主要經(jīng)濟指標(biāo)在一季度超預(yù)期反彈后，進入持續(xù)的常態(tài)化修復(fù)階段。為提振消費信心，深圳推出一系列促進消費提升扶持計劃，進一步豐富消費內(nèi)容，并在文體、餐飲、新能源汽車等多領(lǐng)域發(fā)放消費券。擴大有效內(nèi)需，將提振企業(yè)經(jīng)營信心，壯大發(fā)展新動能。與此同時，深圳持續(xù)優(yōu)化法治化營商環(huán)境，增強服務(wù)型政府建設(shè)，優(yōu)化民營經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境，以激發(fā)經(jīng)營主體活力，拉動民間投資增速。投資和消費均衡復(fù)蘇，打造堅實的復(fù)蘇內(nèi)生動力，為大概率實現(xiàn)全年各項目標(biāo)提供保障。

仲量聯(lián)行深圳商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)李文杰表示：“但由于內(nèi)外部經(jīng)濟環(huán)境的復(fù)雜性，且預(yù)計大部分企業(yè)仍將維持當(dāng)前謹(jǐn)慎的不動產(chǎn)策略，增量租賃需求的釋放仍面臨較大挑戰(zhàn)?！毕掳肽晟钲诩准夀k公樓市場將迎來新項目落成高峰。約170萬平方米新增供應(yīng)中，近40%位于前海片區(qū)，南山子市場去化壓力預(yù)計將加劇。同時，羅湖片區(qū)亦將面臨較大體量新增供應(yīng)的沖擊。供求失衡加劇將推動深圳辦公樓市場空置率水平在年內(nèi)繼續(xù)抬升，這勢必進一步壓縮業(yè)主的議價空間，因此，租金水平預(yù)計在年內(nèi)持續(xù)受下行壓力影響。

優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)

*指深圳優(yōu)質(zhì)購物中心市場

隨著經(jīng)濟社會運行恢復(fù)正常，今年2月以來，深圳地鐵月客流量超過2019年平均水平。線下消費場景修復(fù)，各大購物中心客流較去年明顯回升，餐飲消費活力旺盛，復(fù)蘇態(tài)勢超出預(yù)期。

隨著積壓的消費需求及假日經(jīng)濟的周期性集中消費逐漸釋放，疊加宏觀因素綜合影響，二季度深圳零售市場進入常態(tài)化復(fù)蘇階段。全市1至5月累計社會消費品零售總額同比增長13.2%，較1-4月同比增速收窄0.3個百分點。消費整體延續(xù)平穩(wěn)向好趨勢，但消費品和服務(wù)CPI的走勢顯示，服務(wù)消費的恢復(fù)性增長優(yōu)于商品消費。因此，對于服飾、家居等業(yè)態(tài)而言，經(jīng)營收入波動影響零售商擴張信心，租賃市場活躍度較一季度稍顯不足。

面對經(jīng)營業(yè)績的不確定性，大部分零售商延續(xù)單店租售比管控策略，持續(xù)在業(yè)務(wù)擴張投資中加強風(fēng)險管理。商場是否具備成熟的經(jīng)營管理水平和充足的客流保障，在零售商選址租賃決策中的重要性愈發(fā)凸顯。仲量聯(lián)行監(jiān)測的全市優(yōu)質(zhì)購物中心數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年深圳零售市場租賃成交數(shù)量與2022年同期相仿，但成交面積同比下降逾三成。

盡管整體消費意愿修復(fù)至疫情前水平尚待時日，但餐飲消費需求的大幅釋放，推動上半年餐飲業(yè)態(tài)占錄得租賃成交數(shù)量的近四成。受益于家庭聚餐、商務(wù)宴請等活動的有序恢復(fù)，地方菜系類餐飲的租賃成交數(shù)量與去年同期相比上漲超50%。不僅有鮮潭、客語等受本地消費者喜愛的大眾連鎖餐飲品牌積極拓店，亦有數(shù)家中高端餐廳首進鵬城，如SAVOR Group聯(lián)手粵菜名廚譚國鋒于深圳灣萬象城開設(shè)全新高檔粵菜館明筵，以及老牌本幫菜館吉士·星座進駐平安金融中心。

由于大部分服飾及配飾零售商仍在消化疫情對經(jīng)營的負(fù)面影響，2023年上半年該業(yè)態(tài)錄得租賃成交數(shù)量同比仍持負(fù)增長趨勢。部分本地服裝制造企業(yè)利用租金低位乘勢進入優(yōu)質(zhì)購物中心，加大品牌形象提升力度，拓展線下銷售渠道以謀求與消費者建立更緊密的聯(lián)系。雖然連鎖服飾行業(yè)復(fù)蘇仍面臨短期困難，但在積極建設(shè)國際消費城市的努力下，上半年深圳高端消費品牌資源匯聚卓有成效。不僅Valentino、Gucci等成人奢侈服飾品牌進入更多零售項目，Burberry Kids、Dolce & Gabbana Kids、Emporio Armani Kids等數(shù)家奢侈童裝品牌亦于高端商場拓展門店。

2023年上半年全市共3個優(yōu)質(zhì)零售項目入市，新增供應(yīng)近19萬平方米。零售商風(fēng)險承受能力普遍降低導(dǎo)致項目租賃情況分化愈加明顯。因此，雖然優(yōu)質(zhì)存量項目空置率較去年年末有所下降，但入市時間較短的項目去化速度較為不理想，輕微抬高全市空置水平。截至二季度末，深圳零售地產(chǎn)市場整體空置率約為3.4%，較2022年末上浮0.2個百分點。

租金方面，隨著線下消費場景逐漸修復(fù)，餐飲業(yè)態(tài)租賃率先回暖，市場租金得以止跌。但受制于租賃需求恢復(fù)不充分的影響，除地理位置優(yōu)越且客流穩(wěn)定的成熟項目受到追捧，部分業(yè)主開始收回延長免租期等優(yōu)惠性租賃條件，其余商場招租進程依舊較為緩慢，需采取靈活的定價策略以去化空置。因此，2023年一季度起深圳市區(qū)購物中心首層租金水平環(huán)比緩慢增長，市郊首層租金水平則保持相對穩(wěn)定。

市場展望

2023年下半年，深圳仍將持續(xù)多渠道發(fā)放消費券及補貼，激發(fā)線上線下消費市場潛力。提振新能源汽車產(chǎn)業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展將會繼續(xù)作為助力消費升級與擴大國內(nèi)需求的發(fā)力點。預(yù)計年內(nèi)深圳消費復(fù)蘇的節(jié)奏、形態(tài)、力度的持續(xù)性以及就業(yè)和消費的正向反饋還將經(jīng)受考驗。但隨著經(jīng)濟發(fā)展從“主要是恢復(fù)性的”進入新的階段，社會預(yù)期將不斷改善，內(nèi)生動力加強，有效需求充足，深圳經(jīng)濟正在朝著由投資和消費均衡復(fù)蘇引領(lǐng)的、健康且可持續(xù)的發(fā)展方向穩(wěn)步邁進。

下半年，深圳零售地產(chǎn)市場預(yù)計將有3個新項目入市，共計新增供應(yīng)超28萬平方米。全市整體空置率仍將面臨上行壓力，年末空置率或?qū)⑴噬?%以上。仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部總監(jiān)曾麗表示：“由于市場主體和微觀個體在預(yù)期和信心方面還存在進一步增強發(fā)揮政策效力和激發(fā)經(jīng)營主體活力的空間，預(yù)計深圳零售地產(chǎn)租賃市場擺脫波動區(qū)間還需等待更多積極經(jīng)濟因素的積累。核心物業(yè)業(yè)主信心的進一步回升有望帶動優(yōu)質(zhì)零售購物中心整體租金持續(xù)上行，但項目層面租金表現(xiàn)分化仍將持續(xù)?！?/p>

華南非保稅物流倉儲市場

2023年上半年，隨著華南地區(qū)經(jīng)濟社會活動全面復(fù)常，消費復(fù)蘇驅(qū)動經(jīng)濟整體向好。然而，不同城市、不同領(lǐng)域工業(yè)生產(chǎn)復(fù)蘇不均衡并出現(xiàn)復(fù)蘇強度分化，個別城市的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)延續(xù)下行態(tài)勢，經(jīng)濟穩(wěn)增長前景仍面臨挑戰(zhàn)。

在經(jīng)濟前景不確定性尚存的情況下，第三方物流企業(yè)和國內(nèi)頭部電商等華南地區(qū)非保稅倉儲物流市場的傳統(tǒng)租戶的租賃需求有所下滑。對于第三方物流企業(yè)而言，由于終端客戶愈發(fā)關(guān)注運營的成本和效率，其擴張意愿和承租能力因此受到一定影響。而國內(nèi)頭部電商則更傾向于將倉儲需求整合至自有的區(qū)域配送中心項目中，外租需求有所減弱。

但值得注意的是，跨境電商在華南非保稅物流倉儲市場中表現(xiàn)十分亮眼，相關(guān)企業(yè)目前依然保持了較快的發(fā)展與擴張節(jié)奏，其對于倉儲空間的需求正處于上升期。今年上半年，仲量聯(lián)行觀察到多家跨境電商頭部企業(yè)在華南地區(qū)完成了體量可觀的租賃成交，如三家頭部跨境電商企業(yè)在廣州、東莞和佛山三市合計租下了逾60萬平方米的非保稅倉儲空間，顯著推動了市場去化。

2023年上半年，廣州、深圳、東莞、佛山和惠州組成的華南地區(qū)五大非保稅物流倉儲市場（以下簡稱“華南五市”）新增供應(yīng)體量可觀，合計約116萬平方米。因此，截至二季度末，除上半年無新項目入市的深圳，以及年內(nèi)新項目去化情況較為理想的佛山以外，其余三個城市的非保稅物流倉儲市場空置率與去年年末相比均有不同程度的上升。其中，二季度廣州非保稅物流倉儲市場的空置率更突破20%，與去年年底相比上升超過10個百分點。

整體而言，2023上半年華南非保稅物流倉儲市場租金增速有所放緩，華南五市二季度租金同質(zhì)環(huán)比增長率均不足1%，部分城市受新增項目租金低于市場水平影響，整體租金環(huán)比名義增長率為負(fù)數(shù)。一方面，新項目的入市為存量租戶提供了更多選擇，部分存量租戶在續(xù)租談判過程中更為主動，壓制了租金遞增的空間。另一方面，頭部跨境電商作為當(dāng)前市場上的租賃“主力”，需求體量大、議價能力強；而且此類企業(yè)由于SKU（庫存量單位）數(shù)量大，更傾向于租用大面積的倉儲空間以方便管理，因此業(yè)主往往會在租金談判過程中適當(dāng)讓步，以推動項目去化。

市場展望

中國經(jīng)濟短期內(nèi)將延續(xù)當(dāng)前以消費的恢復(fù)性增長為主要驅(qū)動力的復(fù)蘇模式，而消費的復(fù)蘇有助于企業(yè)信心和預(yù)期的修復(fù)，且對于下半年華南地區(qū)非保稅物流倉儲租賃需求也將起到一定的支撐作用。

目前，數(shù)家國內(nèi)頭部跨境電商企業(yè)依然在華南地區(qū)積極尋求擴張機會。仲量聯(lián)行華南產(chǎn)業(yè)與物流服務(wù)部董事楊靳一表示：“預(yù)計此類企業(yè)在今年下半年將繼續(xù)成為租賃需求的重要來源，助力市場去化。不過，由于華南五市預(yù)計仍將有超150萬平方米新增供應(yīng)在下半年入市，部分城市的非保稅物流倉儲市場空置率將繼續(xù)面臨上行壓力，業(yè)主可能需要面對愈發(fā)激烈的市場競爭。在大量新增供應(yīng)集中出現(xiàn)的短期沖擊下，部分業(yè)主，尤其是新竣工項目的業(yè)主在議價時恐將處于更為不利的地位，這也會使得整體租金增長的空間在下半年繼續(xù)承壓?！?/p>

房地產(chǎn)投資市場

2023年上半年以廣州和深圳為主的華南區(qū)房地產(chǎn)大宗交易錄得數(shù)據(jù)約為164億元，達到去年全年交易額的71%。其中，深圳房地產(chǎn)大宗交易總額約為48億元，接近去年全年交易總額的56%。以物業(yè)類型劃分，辦公樓占比最高，交易額約38億元，占總額約81%；從交易面積看，辦公樓的交易面積接近6.5萬平方米，占比約為62%。

深圳辦公樓投資市場需求依然以自用為主導(dǎo)，81%的辦公樓成交皆為自用，但對比去年，自用比例有所下降。買家以銀行、保險和證券等金融企業(yè)為主，共占約一半（48%）成交。

除辦公樓物業(yè)外，零售類資產(chǎn)得益于消費復(fù)蘇以及消費基礎(chǔ)設(shè)施納入公募REITs，關(guān)注度有所回升。物流倉儲、產(chǎn)業(yè)園及長租公寓依然是投資機構(gòu)關(guān)注的熱點板塊。

市場展望

雖然在銀行貸款、債權(quán)融資和股權(quán)融資等方面出臺了一系列的政策，但疫情后深圳房地產(chǎn)市場的回暖與整體經(jīng)濟復(fù)蘇息息相關(guān)，是一個緩慢的過程。

最近公募REITs市場的波動，一定程度上促使投資者重新審視房地產(chǎn)市場的價格回報關(guān)系，從長遠(yuǎn)而言，這有助市場理性發(fā)展，促進公募REITs市場的成熟。

仲量聯(lián)行深圳投資及資本市場部總監(jiān)曾紀(jì)欣表示：“歐美市場的加息進程導(dǎo)致境外資金回籠或追求更高回報，但我們欣喜地看到上半年外資資金重返深圳房地產(chǎn)投資市場。期待隨著國外加息過程趨向結(jié)束，及市場更加理性化，會有更多境外資金投入深圳房地產(chǎn)市場?！?/p>

備注：文中所述租金及售價，均基于建筑面積。

關(guān)鍵詞：